Contrato de arras: el 10% que reserva tu segunda mano en Alicante

Es una mañana de jueves en Alicante. Has visto el piso tres veces, has subido y bajado escaleras, has medido el salón con los brazos abiertos. El vendedor te mira y sonríe: tuyo. Pero hasta que no firmes un papel y entregues dinero, el piso sigue en idealista esa misma tarde, expuesto al primer comprador con prisa.

Ese papel es el contrato de arras. Un acuerdo privado, sin notario, que reserva la vivienda y compromete a las dos partes durante los próximos 30 a 60 días. Cuesta firmarlo en una mesa de cafetería en la calle Castaños o en la oficina de tu inmobiliaria. Y, sin embargo, decide si en dos meses tendrás llaves o tendrás un litigio.

Las arras no son una propina, son una palanca

El Código Civil habla de las arras en un solo artículo, el 1454, y solo regula uno de sus tres tipos. El resto lo decide tu contrato. Por eso lo que firmes importa más que lo que pagues.

El importe habitual está entre el 5% y el 15% del precio de venta, con el 10% como práctica más extendida en España. Para un piso de 220.000 euros en Playa de San Juan eso son 22.000 euros entregados ese mismo día, normalmente por transferencia bancaria o cheque conformado. La cantidad se descontará después del precio final ante el notario.

Tres tipos, tres consecuencias muy distintas

El nombre que demos al contrato no es retórica. Cambia por completo lo que pasa si alguien se echa atrás.

Arras confirmatorias

Son la base del Código Civil. Confirman que el contrato existe y que se ha empezado a ejecutar. Si el comprador o el vendedor incumple, la otra parte puede exigir el cumplimiento forzoso (es decir, obligar a vender o a comprar ante el juez) o pedir daños y perjuicios. Las arras se descuentan o se devuelven, pero no son una penalización en sí mismas.

Arras penales

Suman a las confirmatorias una cláusula penal: si una parte incumple, además del cumplimiento se le puede reclamar la pérdida de lo entregado o el pago doble como sanción. El tribunal interpreta este pacto con mano severa contra quien lo firmó.

Arras penitenciales

Son las únicas que regula el artículo 1454. Funcionan como un derecho de desistimiento pagado: el comprador puede retirarse y perder lo entregado, el vendedor puede retirarse y devolver el doble. Aquí no hay drama judicial ni demandas, hay una salida limpia. Por eso son las más firmadas en compraventas particulares y por las que aboga la mayoría de los abogados que verás citados al final de este artículo.

Hay un detalle clave: si tu contrato no dice expresamente penitenciales, la jurisprudencia tiende a interpretarlas como confirmatorias. La voluntad de desistimiento debe ser clara e inequívoca. Una omisión puede dejarte atrapado en un contrato del que pensabas poder salir pagando.

Qué tiene que llevar el papel para servir de algo

Un contrato de arras digno de ese nombre incluye, sin excepción:

• Datos completos del comprador y del vendedor: nombre, DNI o NIE, domicilio, estado civil y régimen económico matrimonial.
• Identificación de la vivienda: dirección exacta, referencia catastral y datos del Registro de la Propiedad (finca, tomo, libro, folio).
• Precio total acordado y cantidad entregada como arras, con el medio de pago.
• Tipo de arras (confirmatorias, penales o penitenciales) escrito con todas las letras.
• Plazo límite para firmar la escritura pública ante notario.
• Estado de cargas: hipoteca vigente, embargos, derramas pendientes en la comunidad. Quién las cancela y cuándo.
• Reparto de gastos: notaría, registro, gestoría, plusvalía municipal, ITP.
• Mobiliario incluido si lo hay.

Antes de firmar, pide al vendedor la nota simple actualizada del Registro y la última cuota de comunidad pagada. Son dos minutos de gestión que evitan meses de dolor.

La cláusula que te salva si el banco te dice no

En 2026 muchas compraventas dependen de que un banco apruebe la hipoteca, y los bancos en Alicante tardan entre tres y seis semanas en cerrar una operación. Si firmas arras penitenciales sin protección y la financiación se cae, pierdes los 22.000 euros que entregaste.

La solución se llama condición suspensiva de financiación. Una cláusula que dice, palabra arriba, palabra abajo: si el comprador no obtiene la hipoteca por importe mínimo de X euros antes del día Y, las arras le serán devueltas íntegramente sin penalización para ninguna de las partes. Tiene que fijar el importe mínimo, el plazo concreto y, ya puestos, exigir un par de denegaciones bancarias documentadas. Sin ese detalle, los tribunales han dado la razón al vendedor en más de un caso reciente.

De arras a escritura: las seis semanas siguientes

Una vez firmadas las arras, empieza un calendario apretado. El plazo más habitual es 30 días si el comprador paga al contado, 60 días si hay hipoteca. En ese tiempo el banco tasa la vivienda, el notario solicita la nota simple actualizada, la gestoría prepara la liquidación de ITP (10% en la Comunidad Valenciana para segunda mano) y se coordina la cita en la notaría. En Alicante, muchas firmas pasan por las notarías de la Avenida Alfonso el Sabio o de la calle San Vicente, a pocos pasos del Mercado Central.

El día de la firma el comprador entrega el resto del precio (deducidas las arras), el vendedor entrega las llaves y el notario eleva todo a escritura pública. De ahí pasa al Registro de la Propiedad en otros 15 a 60 días, según la carga de trabajo del registro.

¿Hace falta un notario para las arras?

Por ley, no. Pero conviene. Un contrato de arras es un documento privado: vale entre las partes, pero no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Llevarlo a notaría y elevarlo a escritura pública cuesta algunos cientos de euros y protege al comprador frente a un eventual segundo comprador o un embargo posterior. En operaciones de cierto importe (a partir de 300.000 o 400.000 euros), o cuando el vendedor está en otra provincia o en otro país, el coste se justifica solo.

Lo que puede salir mal y cómo evitarlo

Las tres trampas más comunes son las mismas que llevan veinte años repitiéndose en los juzgados de Alicante:

1. Arras a un intermediario sin poderes. Si pagas a una inmobiliaria que no tiene poder notarial para recibir el dinero en nombre del vendedor, y la inmobiliaria desaparece, pierdes la señal y el piso. Pide siempre el poder o paga al titular registral.
2. Plazo demasiado corto. Firmar 30 días cuando dependes de hipoteca es jugar contra el reloj. Pide 60, mínimo, y suma una prórroga automática de 15 días si el banco se retrasa por causas no imputables a ti.
3. Cargas que aparecen después. Aluminosis, derramas votadas pero no cobradas, una hipoteca que el vendedor jura haber cancelado pero sigue inscrita. La nota simple de la víspera de la firma es la única foto fiable.

Las arras son la frontera entre soñar con un piso y empezar a tenerlo. Cuanto mejor escrito esté el contrato, más limpio se cruza esa frontera. Cuanto más a la ligera lo tomes, más cara puede salir la mañana del jueves que decidiste firmar en una cafetería.

En ESYS VIP acompañamos a compradores en cada paso del contrato de arras y de la posterior escritura. Si estás cerca de firmar, contáctanos antes de poner la firma, o explora nuestras propiedades para ver lo que está hoy en el mercado.

Fuentes

• Contrato de arras: claves para no perder tiempo ni dinero (BBVA)
• El contrato de arras: guía completa con todo lo que necesitas saber (Idealista)
• Arras ante notario: la opción más segura (Notaría Jesús Benavides)
• Arras confirmatorias, penales y penitenciales: tratamiento jurisprudencial (Tirant Prime)
• Qué es un contrato de arras: tipos y todo lo que debe incluir (Tinsa)
• Contrato de arras: todo lo que debes saber antes de firmar (Fotocasa Life)
• ¿Es obligatorio dar un 10% para comprar una vivienda? (El Economista)