Comprar piso heredado en Alicante: la guía para varios herederos

Un martes cualquiera, en una notaría del centro de Alicante, tres hermanos firman papeles para una vivienda que ya no es de su madre. La portera entra, deja un manojo de llaves en la mesa, sale. Llueve fuera. Uno de los hermanos vive en Bélgica, otro en Calp, el tercero quiere comprar la parte de los dos primeros y seguir viviendo allí. Esa escena se repite mes a mes en la provincia de Alicante, y cada vez que alguien busca piso de segunda mano hay altas posibilidades de que el inmueble haya pasado por una herencia.

Comprar un piso heredado no es comprar un piso cualquiera. Hay un rastro de papel que recorrer antes de la firma y un mapa fiscal distinto en cada paso. Esta guía explica qué pasa de verdad cuando hay varios herederos detrás de la vivienda que te interesa, y qué necesita estar resuelto para que la operación llegue al notario sin sorpresas.

El rastro documental empieza con la muerte

Tras el fallecimiento, los herederos no son dueños de nada todavía. La propiedad pasa primero a un estado intermedio llamado herencia yacente, y solo después de aceptar formalmente y partir los bienes se convierten en titulares. Sin esa cadena cerrada, el Registro de la Propiedad de Alicante no inscribirá nada y, por tanto, nadie podrá venderte el piso.

Los documentos fundacionales son cuatro. El certificado literal de defunción se pide al Registro Civil del lugar donde se produjo el fallecimiento. El certificado de actos de última voluntad, que dice si hubo testamento y ante qué notario, se solicita al Ministerio de Justicia: hay que esperar quince días hábiles desde la defunción, cuesta unos cuatro euros según los Presupuestos Generales del Estado, y se puede pedir por internet con DNI electrónico o certificado digital. El certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento se pide igual y a veces revela seguros de vida que los herederos ignoraban. Por último, el testamento (o el acta notarial de declaración de herederos si la persona falleció sin testamento) cierra el círculo y dice quién hereda y en qué proporción.

Aceptación y partición: dos actos, un mismo notario

La aceptación de la herencia se firma en escritura pública. En la misma sesión, los herederos suelen inventariar bienes y partirlos: a quién va el piso de Benalúa, a quién el chalet de El Campello, a quién la cuenta del banco. La partición convierte la cuota indivisa en propiedad concreta. Si el reparto es desigual, hay que compensar la diferencia, y esa compensación tiene consecuencias fiscales que veremos enseguida.

Mientras los herederos no firmen partición, lo que existe es una comunidad hereditaria: todos son dueños de todo en proporción a su cuota, nadie es dueño de una habitación, nadie puede vender unilateralmente. Para que un comprador externo pueda firmar, esa comunidad tiene que disolverse antes (con la partición) o disolverse en el mismo acto, vendiendo todos juntos al comprador.

El gran cambio fiscal valenciano: 99% de bonificación

La Ley 6/2023, de 22 de noviembre, introdujo en la Comunitat Valenciana una bonificación del 99% en el Impuesto sobre Sucesiones para los Grupos I y II: descendientes, adoptados, ascendientes, adoptantes y cónyuges. Es decir, hijos y nietos heredan pagando solo el 1% de la cuota que dictaría la escala estatal. La bonificación se aplica también entre cónyuges. Para personas con discapacidad reconocida (65% física o sensorial, 33% psíquica), el 99% se aplica sea cual sea el parentesco.

Los herederos del Grupo III (hermanos del fallecido, sobrinos, tíos) llevan años pagando la tarifa completa. La Generalitat ha aprobado una rebaja en fases para este grupo: 25% de bonificación desde el 1 de junio de 2026 y 50% desde el 1 de junio de 2027. Quien venda un piso heredado de un hermano tendrá una factura fiscal mayor que quien lo herede de un padre, y conviene saberlo porque puede ser la razón por la que el vendedor pide cerrar rápido.

El plazo para liquidar el ISD es de seis meses desde el fallecimiento, con una prórroga de otros seis si se solicita antes de que venza la primera. Sin liquidación (o sin acreditar exención), no hay inscripción registral, y sin inscripción no hay venta a un tercero.

La plusvalía municipal de Alicante: el segundo impuesto

El IIVTNU, conocido como plusvalía municipal, lo cobra el Ayuntamiento de Alicante por el aumento del valor del terreno urbano. En herencia se aplica una bonificación del 60% cuando el inmueble era la vivienda habitual del fallecido y los herederos son cónyuge, descendientes o ascendientes. Vivienda habitual significa que el causante estaba empadronado en el piso de manera ininterrumpida al menos los dos años anteriores al fallecimiento, o desde la compra si había transcurrido menos tiempo.

El plazo es el mismo: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables a doce si se pide antes. La bonificación es rogada, hay que solicitarla con la documentación acreditativa. La gestión se hace en SUMA Gestión Tributaria para los municipios delegados y en el propio Ayuntamiento de Alicante para los que se autoliquidan directamente.

Tracto sucesivo: por qué la inscripción no es opcional

La Ley Hipotecaria exige que quien vende figure inscrito como titular en el Registro de la Propiedad. Si los herederos solo han firmado aceptación pero no han inscrito, el piso sigue figurando a nombre del causante. La nota simple del Registro de la Propiedad de Alicante (hay nueve registros en la provincia, cinco en la capital) lo cantará en cuanto el comprador la pida. Inscribir cuesta los aranceles registrales, una cifra modesta en comparación con el coste de no inscribir.

El comprador entra en escena: todos a firmar

Cuando ya hay partición e inscripción, la venta es una compraventa normal con un detalle clave. Si el piso quedó adjudicado a un solo heredero, firma él. Si quedó en comunidad ordinaria entre varios, firman todos. La ausencia de un solo cotitular bloquea la operación.

Cuando uno de los herederos quiere quedarse con la vivienda y comprar a los demás su parte, la figura jurídica es la extinción de condominio. En la Comunitat Valenciana el AJD es del 1,5% sobre la parte que adquiere el adjudicatario, y baja al 0,1% si la vivienda va a ser su residencia habitual, según la normativa autonómica del ITPAJD. No es transmisión patrimonial, es disolución de comunidad. La diferencia con una compraventa al uso es sustancial en la factura final.

Cuando no hay acuerdo: la acción de división

El artículo 1051 del Código Civil deja claro que ningún coheredero está obligado a permanecer en la indivisión de la herencia. Cualquier heredero puede pedir, en cualquier momento, que se divida la cosa común. Si la vivienda no es físicamente divisible (lo habitual con un piso), se vende en subasta pública y el precio se reparte por cuotas. Para un comprador, encontrar un piso saliendo de un proceso de división judicial puede ser oportunidad o trampa: el precio sale a menudo por debajo del mercado, pero los plazos los marca el juzgado.

Banderas rojas para el comprador atento

Pide la nota simple actualizada y comprueba quién figura inscrito. Si solo aparece la persona fallecida, la herencia no se ha inscrito y el cierre se va a retrasar. Pide la escritura de aceptación y partición. Si no existe, pregunta por la herencia yacente: ¿hay un heredero en paradero desconocido?, ¿un legitimario que está reclamando?, ¿un litigio en curso? Pide la liquidación del ISD pagada y la plusvalía municipal acreditada. Sin esos justificantes, la inscripción no entra y tu firma se queda esperando.

Comprueba también las cargas heredadas. Una hipoteca pendiente del causante puede subrogarse o cancelarse al cierre, pero hay que tenerlo previsto. Y si el piso estaba alquilado, el contrato sigue vivo: el comprador hereda al inquilino con las condiciones que tenía.

Una última nota práctica

Los pisos heredados llegan al mercado de Alicante en oleadas y suelen ser inmuebles consolidados en barrios maduros: Centro, Benalúa, Pla del Bon Repós, Gran Vía, donde la oferta de obra nueva es escasa. Tienen detrás historias largas y, casi siempre, varias firmas que coordinar. Si los plazos están ajustados al sexto mes del fallecimiento, el vendedor tiene prisa. Si los plazos ya pasaron y todo está liquidado, el cierre será limpio.

En ESYS VIP te ayudamos a leer la trazabilidad de cada vivienda antes de poner una firma. Si quieres explorar nuestras propiedades o tienes una operación en marcha, contáctanos.

Fuentes

• Ley 6/2023 de modificación del ISD en la Comunitat Valenciana (BOE)
• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Agència Tributària Valenciana)
• Certificado de Actos de Última Voluntad (Ministerio de Justicia)
• Plusvalía Municipal (Ayuntamiento de Alicante)
• ITP y AJD en la Comunitat Valenciana (Agència Tributària Valenciana)