Сколько берёт агентство в Аликанте: от 3% до 5% плюс НДС

В каждой продаже наступает момент, когда кто-то кладёт на стол два листа бумаги и ручку. Это не нотариус — до него ещё месяцы. Это агент, за вашим кухонным столом, с вечерним солнцем, падающим с террасы, и документом под названием nota de encargo, договор поручения. Вы подписываете его почти не читая, потому что он похож на формальность.

Это не формальность. Эта бумага решает, сколько вы заплатите, на какой срок вы связаны и что произойдёт, если в итоге вы продадите дом сами. Вот что в ней написано и сколько это стоит в провинции Аликанте.

Сколько берёт агентство недвижимости

В Испании комиссия агентств не регулируется. Ни минимального, ни максимального процента закон не устанавливает: каждое агентство назначает свой тариф, а собственник соглашается или торгуется до подписания. На практике рынок держится в диапазоне от 3% до 7% от итоговой цены продажи, а средняя величина чуть ниже 5%. Сверху добавляется 21% НДС, о котором многие узнают поздно.

Проценты понятнее на конкретном жилье. Для пентхауса в Ла-Мата за 285 000 евро 3% — это 8 550 евро, а 5% — 14 250. С НДС: 10 345 и 17 243. Выбор одного агентства вместо другого в той же самой сделке — это разница почти в 7 000 евро.

Кто платит? По обычаю — продавец, потому что именно он заказывает услугу. Это не норма закона: одни агентства перекладывают комиссию на покупателя, другие делят её пополам. В аренде правило действительно изменилось, и прямо: с принятием жилищного закона Ley 12/2023 расходы на услуги агентства несёт арендодатель, а не наниматель. В купле-продаже всё по-прежнему решает договор.

Расчёт обычно происходит в день подписания купчей у нотариуса, когда деньги действительно переходят из рук в руки.

Что такое договор поручения на самом деле

Nota de encargo — это договор между вами и агентством. Отдельного закона у него нет: это непоименованный договор, который держится на Гражданском кодексе, на потребительском законодательстве и на десятилетиях судебной практики. Именно поэтому формулировки в нём весят так много.

Почти все последующие конфликты умещаются в пять пунктов:

• Стартовая цена и может ли агентство изменить её без вашей подписи.
• Срок и, главное, продлевается ли он автоматически, если никто ничего не сказал.
• Комиссия: процент, включён ли в названную сумму НДС и в какой момент возникает право на оплату.
• Эксклюзив, если он есть.
• Штраф за нарушение.

Эксклюзив и позиция Верховного суда

Эксклюзив вызывает больше всего споров. Он означает, что в течение срока — обычно шесть месяцев с автоматическим продлением — только это агентство может продавать ваше жильё.

Верховный суд Испании высказался об этом в решении 263/2019 от 10 мая. Кратко: условие об эксклюзиве действительно и не является несправедливым, если оно изложено ясным и понятным языком и между обязанностями сторон есть реальное равновесие. Агентство обязуется вести интенсивную работу по продаже, предоставляя клиенту свои материальные и человеческие ресурсы; собственник обязуется соблюдать эксклюзив в течение согласованного срока.

В том же деле суд не счёл несправедливой и согласованную компенсацию — именно потому, что она совпадала с процентом, предусмотренным в качестве комиссии, а агентство свою часть выполнило. В переводе на практику: если вы подписали эксклюзив, вы подписали его всерьёз. Срок обсуждают до подписи, а не после.

Лист осмотра: что подписывает покупатель

По другую сторону стойки есть второй документ. Когда потенциальный покупатель осматривает вашу квартиру с агентством, ему предлагают подписать hoja de visita, лист осмотра. Его задача — зафиксировать, что именно этот агент показал объект, на случай если позже покупатель попробует выйти на сделку напрямую с вами и обойти комиссию.

Здесь судебная практика расходится, и это стоит знать. Преобладающая позиция провинциальных судов: подписание листа осмотра не равнозначно заключению договора посредничества. Он подтверждает, что осмотр состоялся, и немногим больше, потому что из одной этой подписи нельзя вывести свободное и осознанное согласие на профессиональное поручение. Меньшинство решений всё же обязывало покупателей платить — в случаях, когда документ был ясно составлен как самостоятельный договор с чётко определёнными взаимными обязательствами.

На практике лист осмотра стоит ровно столько, сколько стоят его формулировки. Это ни пустая бумажка, ни подписанный чек.

Реестр, в который почти никто не смотрит

С 16 октября 2022 года любой, кто хочет профессионально выступать посредником в сделке с недвижимостью в Аликанте, Валенсии или Кастельоне, обязан быть внесён в Реестр агентов по посредничеству в сфере недвижимости Валенсийского сообщества, созданный декретом 98/2022 от 29 июля. Реестр публичный и бесплатный, а его заявленная цель — защита потребителя в жилищной сфере.

У этой истории есть малоизвестный поворот. Национальная комиссия по рынкам и конкуренции (CNMC) обжаловала декрет, и в 2024 году Высший суд Валенсийского сообщества частично с ней согласился: он отменил ряд требований к платёжеспособности и квалификации, необходимых для регистрации, посчитав, что декрет недостаточно обосновал эти ограничения свободной конкуренции. Реестр устоял. Часть его мелкого шрифта — нет.

Для вас как собственника это по-прежнему самая дешёвая проверка из всех: попросить регистрационный номер и посмотреть его.

На что посмотреть до подписи

Это не юридическая консультация, а профессиональный здравый смысл. Прежде чем поставить подпись:

• Прочитайте срок и найдите пункт об автоматическом продлении. Если он есть, спросите, как расторгнуть договор и за сколько дней предупредить.
• Попросите письменно перечислить, что входит в комиссию: фотосъёмка, планировка, публикация на порталах, организация показов, отбор покупателей, сопровождение до нотариуса.
• Уточните, названный процент с НДС или без. Это разница в 21 пункт.
• Посмотрите, когда возникает право на комиссию. Платить за то, что появился покупатель, и платить при подписании купчей — не одно и то же.
• Если есть эксклюзив, торгуйтесь о сроке и просите обязательства по работе: фотографии, порталы, регулярные отчёты.
• Попросите регистрационный номер агента.
• Если что-то непонятно, не подписывайте в тот же день. Юрист или муниципальное бюро по защите прав потребителей прочитают договор за двадцать минут.

У хорошего агентства эти вопросы не вызывают проблем. Обычно оно отвечает на них раньше, чем вы успеваете спросить.

Стартовая цена — вторая половина уравнения, и она решает больше, чем процент, который вы в итоге заплатите: вот как оценить жильё в Аликанте, чтобы продать за 90 дней. А если сделка дошла до задатка и сорвалась, вот пять причин, по которым продажа срывается до нотариуса.

Если вы думаете о продаже на Коста-Бланке, вы можете посмотреть наши объекты, чтобы увидеть, как сегодня подают жильё на рынке, или свяжитесь с нами, и мы спокойно всё обсудим.