Продажа иностранцу в Аликанте: 44,65% сделок и 90 дней

Девять вечера в Роттердаме, вторник в ноябре. Кто-то держит телефон горизонтально, прислонив его к кухонной столешнице, а на другом конце экрана агент поднимает жалюзи на Коста-Бланке, чтобы стало слышно море. В той гостиной нет никого. Просмотр длится примерно столько же, сколько серия сериала.

Эта сцена повторяется каждую неделю в провинции Аликанте, с разными акцентами, и заканчивается чаще, чем думает собственник, нотариальным актом, который подписывает человек, ни разу не заходивший в этот дом. Это уже не исключение на рынке. Это почти половина рынка.

Цифра, которая объясняет всё остальное

По данным Estadística Registral Inmobiliaria, которую публикует испанская Коллегия регистраторов, в первом квартале 2026 года иностранные покупатели подписали 44,65% сделок с жильём в провинции Аликанте. Это самая высокая доля в Испании: впереди Малаги (34,3%) и Балеарских островов (28,89%) и очень далеко от двух других валенсийских провинций, где Кастельон остаётся на уровне 14,04%, а Валенсия — 13,05%. Средний показатель по стране составляет 13,92%.

Иначе говоря: в Кастельоне продажа иностранцу — статистическая редкость. Здесь, в том же автономном сообществе, это самое вероятное, что с вами произойдёт.

Внутри Валенсийского сообщества 16,52% сделок подписывают граждане Евросоюза и 5,7% — покупатели из остальной Европы. Разные паспорта, разные рабочие календари, разные школьные каникулы и разное понимание того, что вообще означает предложение о покупке. Эль-Альтет подтверждает это без всякой регистровой статистики: 88% пассажиропотока аэропорта Аликанте-Эльче — международные рейсы, а этой зимой он летает по 120 прямым направлениям в 29 стран, где Великобритания остаётся первым рынком, Бельгия четвёртым, а Польша уже прочно вошла в первую пятёрку. Эта провинция продаёт жильё не тем, кто здесь живёт. Она продаёт его тем, кто прилетает.

Просмотр, которого не было

Труднее всего собственнику поверить в то, что купить можно, не приезжая. Отраслевой анализ, опубликованный в Alicante Plaza, оценивает более чем в 25% долю сделок иностранцев на средиземноморском побережье, которые закрываются полностью дистанционно, без единого личного визита. У североамериканских инвесторов и скандинавских покупателей этот показатель ещё выше.

Это требует другой работы. Просмотр проходит по видео, в прямом эфире, в удобное для человека на том конце время, а это обычно вечер буднего дня в его стране, а не субботнее утро здесь. Шум улицы записывают в восемь вечера, а не в полдень. Пятно сырости на потолке гаража показывают до того, как оно всплывёт в отчёте, потому что тот, кто находит дефект дистанционно, уверен, что есть ещё три, о которых ему не сказали. И отправляют второй проход с террасы, без комментариев поверх, чтобы единственным аргументом был звук моря.

Квартира, которую хорошо показывают дистанционно, — это не более красивая квартира. Это квартира, которая не оставляет открытых вопросов.

Почему задаток подписывают на девяносто дней

Именно здесь местный продавец теряет терпение, и сделка разваливается. Между подписанием arras и нотариальным актом обычный срок в Испании — от 30 до 90 дней, а в 2026 году при наличии ипотеки рекомендуют закладывать минимум 45 или 60. С покупателем, который живёт за границей, счёт растягивается по накоплению:

• NIE, пошлина за который составляет 9,84 € и без которого ни один нотариус не оформит сделку, зависит от записи в консульстве, где может быть очередь.
• Испанский банковский счёт открывают после NIE, никогда раньше.
• Ипотеку для нерезидента рассматривают по справкам о доходах, декларациям и сертификатам, выданным на другом языке и в другой налоговой системе.
• Международному переводу нужны свои рабочие дни, и деньги должны быть в Испании до подписания, а не в тот же день.

Ни один из этих четырёх шагов не является необязательным, и ни один из них не зависит от продавца. Поэтому агент, который уже проходил через это, с самого начала просит девяносто дней, а не шестьдесят с обещанным продлением. Продление — это ровно тот момент, когда кто-то начинает сомневаться.

Доверенность: деталь, которая спасает дату

Когда покупатель не может прилететь в день подписания, сделку не переносят: её подписывает представитель. Доверенность оформляют в испанском консульстве в стране покупателя, где личная явка в день подписания обязательна всегда, либо у местного нотариуса, и тогда документу потребуются гаагский апостиль и, если он составлен не на испанском, присяжный перевод.

Правило, которое чаще всего губит доверенности, совсем небольшое: документ должен прямо называть конкретное действие. Широкую генеральную доверенность отклоняют. И стоит внимательно смотреть на тех, кто обещает оформить всё на сто процентов онлайн. С 9 ноября 2023 года закон Ley 11/2023 разрешает оформлять по видеосвязи доверенности на представительство перед государственными органами, но Portal Notarial del Ciudadano требует показать в камеру испанский DNI или карту TIE, а у покупателя, у которого ещё нет NIE, нет ни того, ни другого.

Язык нотариального акта

День подписания тоже проходит иначе, и почти никто этого не планирует. Статья 150 Нотариального регламента решает вопрос языка тремя способами. Нотариус может оформить акт, если владеет языком покупателя, указав, что устно перевёл ему содержание. Может оформить его в две колонки на двух языках — это право иностранный участник сохраняет, даже если прекрасно говорит по-испански. Либо участвует переводчик, назначенный самим покупателем: он подтверждает соответствие перевода оригиналу и тоже подписывает акт.

Ни один из трёх вариантов не быстрый. Акт в две колонки или с переводчиком может удвоить время в нотариальной конторе. Забронировать слот на девять утра, а не на час дня — это разница между спокойной подписью и подписью под взглядом нотариуса на часы.

Деньги: откуда они и как это доказать

Закон Ley 10/2010 о противодействии отмыванию капиталов и Королевский указ 304/2014 обязывают нотариуса указать в акте использованные средства платежа: чек, перевод или наличные, а также был ли платёж произведён заранее, в момент подписания или с отсрочкой. Когда деньги приходят из-за рубежа, эта идентификация перестаёт быть формальностью.

Две конкретные детали, которые сдвигают даты. Лимит оплаты наличными, который для резидента составляет 1.000 €, поднимается до 10.000 €, когда платит физическое лицо — нерезидент. А статус нерезидента подтверждается соответствующей налоговой справкой, которую выдаёт банк и у которой есть срок действия: её запрашивают на неделе подписания, а не за два месяца.

На что смотрит агент, когда покупатель живёт за границей

В профессии в итоге читают одни и те же четыре сигнала, прежде чем советовать собственнику принять предложение из-за рубежа. Если у покупателя уже есть NIE, он занимается этим не первый месяц и настроен серьёзно. Если у него вдобавок открыт счёт в испанском банке — тем лучше. Если он нанял адвоката в Испании, у сделки есть собеседник, который не спит, пока покупатель спит в другом часовом поясе. А если он хотя бы раз здесь был, пусть даже в отпуске, риск передумать резко падает.

Предложение от того, кто не сделал ни одного из этих четырёх шагов, — не плохое предложение. Ему просто нужен более длинный срок и человек, который начнёт с начала документов, а не с цены. Большинство сделок, которые срываются до нотариуса, срываются не из-за денег. Они срываются из-за календаря.

Жильё, которое покупают издалека

Чаще всего без осмотра подписывают то, что оставляет меньше всего открытых вопросов: новостройку, уже сданную, со спецификацией отделки на столе и без ремонта, который пришлось бы воображать через экран. Двухкомнатная квартира в новостройке в Вильяхойосе — именно такое жильё: его подписывают по доверенности из своего города, а видят вживую в день получения ключей.

Если вы хотите посмотреть, что происходит в районах провинции с наибольшим международным спросом, вы можете изучить наши объекты или связаться с нами, и мы всё обсудим.