Продажа жилья в Аликанте: 8 документов, которые запросит нотариус

Есть одно конкретное утро, ради которого всё это важно. Вы сидите в нотариальной конторе в центре Аликанте, июльский свет пробивается сквозь жалюзи, напротив вас покупатель, а на столе лежит папка. Если в этой папке не хватает одной бумаги, подписания не будет. Все встанут и начнут искать новую дату.

Продажа жилья в Испании почти никогда не срывается из-за цены. Она срывается из-за документов.

Хорошая новость: список конечен, он всем известен, и собрать его можно ещё до публикации объявления. Вот эта папка, лист за листом.

1. Nota simple: 9,02 евро и точка отсчёта

Nota simple — это регистрационный рентген вашего дома. В ней указано, кто числится собственником, как описан объект, каков его кадастровый номер и, главное, какие обременения тянутся за ним: действующие ипотеки, аресты, сервитуты, налоговые обременения.

Документ стоит 9,02 евро, если заказывать его напрямую в Реестре собственности или через электронный портал Колегии регистраторов. Онлайн-посредники берут за тот же самый документ от 15 до 50 евро.

Закажите её сами и закажите первой. Продавец, который знает свои обременения, ведёт переговоры стоя; тот, кому о них сообщает покупатель, — на коленях. Как этот документ читают с другой стороны стола, мы разбирали в нашем гиде по nota simple.

2. Сертификат энергоэффективности

Обязателен с 2013 года при продаже и аренде. Его выдаёт аттестованный специалист — архитектор, технический архитектор или инженер — после осмотра жилья, и действует он десять лет. С одной оговоркой: если ваш дом получает букву G, худшую в шкале, срок сокращается до пяти лет.

В Валенсийском сообществе одного документа мало. Его нужно зарегистрировать в IVACE, и именно регистрация придаёт ему юридическую силу. Без неё нельзя ни указывать метку в объявлении, ни закрыть сделку.

Нотариус по закону обязан проверить, что вы передаёте покупателю действующий сертификат. Придёте на подписание без него — сделка остановится прямо там. Региональные штрафы составляют от 300 до 6 000 евро: от 300 до 600 за объявление без метки или с просроченным сертификатом, от 601 до 1 000 за продажу без действующего документа и до 6 000 за публикацию ложного класса.

Насколько эта буква реально влияет на цену, мы разбирали в материале о классах A и B.

3. Декларация о втором заселении

Здесь чаще всего теряются продавцы-иностранцы. В Валенсийском сообществе то, что в других регионах до сих пор называют cédula de habitabilidad, сегодня оформляется как declaración responsable de segunda ocupación и подаётся в мэрию. В городе Аликанте — в управление градостроительства.

Документ подтверждает, что жильё соответствует техническим нормам пригодности для проживания, и именно он позволяет новому собственнику переоформить на себя электричество и воду. Декларации первого заселения истекают через десять лет, второго — через двадцать. Поскольку это декларативная процедура, она действует с момента подачи.

Прежде всего проверьте дату на своей. Если срок вышел, понадобится специалист, который сначала выдаст сертификат пригодности, а это дни.

4. Справка об отсутствии долгов перед сообществом

Статья 9 Закона о горизонтальной собственности категорична. В договоре купли-продажи продавец обязан заявить, что не имеет задолженности по общим расходам сообщества, либо указать сумму долга, и в тот же момент предоставить справку от управляющего, соответствующую этому заявлению. Без неё нотариус не может удостоверить сделку.

Это не церемониальная бумажка. Покупатель отвечает самим объектом за суммы, которые вы не заплатили в текущем году и в три предыдущих календарных года. Именно поэтому ни один информированный покупатель не подписывает без этой справки, и ни один нотариус её не пропускает.

Запросите её у управляющего заранее: многие выдают документ за несколько дней, а не часов.

5. Мелкие бумаги, о которых забывают все

Оригинал договора купли-продажи, который вы подписывали при покупке. Последняя квитанция IBI — в ней же кадастровый номер, нужный нотариусу. Свежие счета за свет, воду и газ, чтобы покупатель переоформил их без перебоев. Устав сообщества и последние протоколы собраний, если в здании уже утверждены работы. И отчёт об оценке здания, если объект достаточно стар, чтобы это требовалось.

Ни одна из этих бумаг по отдельности не срывает подписание. Вместе они — разница между сделкой, которая движется, и сделкой, которая три недели догоняет документы в мессенджере. Жильё с полной папкой воспринимается как жильё ухоженное — так же, как это читается в подробно оформленных карточках вроде этого пентхауса в центре Аликанте с видом на море.

6. Если ипотека ещё не погашена

Понадобятся две разные вещи. Во-первых, справка об остатке долга или о нулевой задолженности от вашего банка. По критериям добросовестной практики Банка Испании банк обязан выдать справку о нулевом долге бесплатно и явиться на подписание акта о снятии обременения, не взимая платы ни за процедуру, ни за выезд.

Во-вторых, снятие записи в Реестре — именно оно убирает ипотеку из регистрационных данных. Это реальные расходы, и их стоит заложить в бюджет: мы разбирали их в гиде по снятию ипотеки при продаже в Аликанте.

7. Если вы продаёте, живя за пределами Испании: удержание 3%

Многие собственники на Коста-Бланке не являются налоговыми резидентами, и здесь есть деталь, которая застаёт врасплох. Если продавец не налоговый резидент Испании, покупатель обязан удержать 3% от согласованной цены и перечислить их в казну по форме 211 в течение одного месяца с даты подписания.

Это не дополнительный налог. Это авансовый платёж по налогу на доходы нерезидентов, который вы затем рассчитаете по форме 210 с прироста капитала. Если 3% превышают реальную сумму налога, разницу возвращают. Если не хватает, вы доплачиваете.

И обратите внимание на деталь, которая тревожит покупателей: если удержание так и не перечислено, сам объект остаётся обременён этой суммой. Поэтому обсуждать её стоит с первого разговора.

К этому добавляется муниципальный налог на прирост стоимости, который при продаже платит продавец и правила которого изменились после последней реформы. Мы объясняли это в отдельной статье.

8. Время — невидимый документ

Собрать всё это обычно занимает от двух до четырёх недель, особенно если какие-то сертификаты нужно заказывать или обновлять. Энергетический зависит от графика специалиста. Справка сообщества — от управляющего. Декларация о втором заселении — от мэрии.

Начать собирать папку в день, когда вы решили продавать, а не в день, когда появился покупатель, — вероятно, то единственное решение, которое сильнее всего сокращает срок сделки в Аликанте. Ничто из написанного не является налоговой или юридической консультацией: ваш конкретный случай должны смотреть гестор, юрист или сам нотариус.

Но папку можно начать уже сегодня.

В ESYS VIP мы помогаем подготовить жильё до выхода на рынок. Вы можете связаться с нами для бесплатной оценки или посмотреть наши объекты, чтобы увидеть, как мы представляем каждый дом.