Алюминоз, сырость и IEE: патологии вторичного жилья

Есть мгновение, когда вы переступаете порог квартиры семидесятых годов в Каролинас-Бахас или Беналуа, когда чувства говорят больше, чем объявление. Запах старого дерева, чуть более прохладный воздух, глухой скрип паркета под ногами, уставшая гидравлическая плитка. Это самый романтичный момент покупки на вторичном рынке. И самый опасный.

Жильё с историей приносит историю целиком. Оно приносит естественный свет, который новостройка уже не умеет повторить, высокие потолки, толстые стены, террасы, где помещается лимонное дерево. И приносит, скрытые, недуги полувека: стареющий бетон, сырость, поднимающуюся по капиллярам с улицы, коммуникации, которые уже не соответствуют нормам, трещины, которые здесь так давно, что никто их уже не помнит.

Покупать вторичное жильё в провинции Аликанте значит смотреть на обе стороны одного дома. Это гид по тому, что не видно с первого взгляда.

Алюминоз: тихая болезнь бетона

Слово звучит как старый учебник, но оно по-прежнему живёт в сметах на реконструкцию. Алюминоз это патология, поражающая балки перекрытий, изготовленные из алюминатного цемента, материала, который в Испании массово использовали между 1950 и 1970 годами в разгар строительного бума. Он застывал быстрее традиционного портландцемента, и заводы выпускали больше балок за смену. Индустрия выбрала скорость. Последствия проявились десятилетия спустя.

Алюминатный цемент со временем и при определённой влажности и температуре подвергается так называемой конверсии: гексагональные алюминаты перестраиваются в кубические, бетон становится более пористым и теряет прочность. До 75 % несущей способности может исчезнуть. Арматура оказывается открытой воздуху, ржавеет и в итоге разрушается. Поверхность балок приобретает характерный коричневатый, почти шоколадный оттенок, а в самых пострадавших местах осыпается.

Леванте, вместе с Каталонией и Балеарскими островами, один из самых уязвимых регионов: известняковые заполнители, распространённые здесь, ускоряют карбонизацию. Средиземноморская влажность и перепады температуры довершают дело. Ванные комнаты и кухни из-за конденсата обычно первыми показывают симптомы. Верхние этажи из-за протечек с крыши идут вторыми.

Как это обнаружить и сколько это стоит

Диагноз не ставится на глаз. Его проводит технический архитектор, беря пробу (керн балки) и делая анализ оксином, реагентом, окрашивающим алюминатный цемент в оранжевый. Если проба положительна, степень поражения варьируется от лёгкой (наблюдение и защитная окраска) до тяжёлой (полная замена перекрытия, работа, которая может стоить от 250 до 500 € за квадратный метр построенной площади). Купить квартиру с алюминозом, не зная об этом, означает в худшем случае взять на себя полную структурную реконструкцию. Рыночная потеря стоимости такого объекта, по оценкам специалистов, составляет от 50 до 80 % по сравнению со здоровым аналогом.

Перед подписанием попросите у продавца протокол последнего собрания собственников и проверьте, были ли в доме специальные взносы на усиление перекрытий. Спрашивайте прямо. Если здание построено между 1955 и 1975 годами, а инспекции не было, закажите предварительный осмотр сами. Он стоит от 200 до 600 € и избавит вас от шестизначных сюрпризов.

Сырость: три семейства, три происхождения

Пятна на стенах не одинаковы. Научиться их различать первый шаг, чтобы понять, косметический это недостаток или серьёзная проблема.

Капиллярная сырость поднимается из земли по порам стены. Она появляется в нижней части стен, до метра или полутора, почти всегда с солевыми высолами (тем белым снегом, который стирается ногтем). Типична для первых этажей и полуподвалов в старых кварталах, таких как Санта-Крус или старый центр Вильяхойосы. Решение это инъекции гидрофобных смол или химические барьеры, а в серьёзных проектах дышащие растворы: от 80 до 200 € за погонный метр обработанной стены.

Инфильтрационная сырость проникает снаружи. Дождь, проходящий сквозь плохо герметизированный фасад, сломанная водосточная труба, терраса с изношенной гидроизоляцией. Обычно она оставляет локальные пятна, тёмные ореолы и, если запустить, вздутия штукатурки. Это главная патология пентхаусов Аликанте после сентябрьских ливней. Ремонт зависит от места проникновения воды: труба, двести евро; вся крыша, пятизначные суммы.

Конденсационная сырость рождается внутри. Это водяной пар от самого использования жилья, душ и кухня и дыхание, который оседает на холодных плохо утеплённых поверхностях. Она появляется в углах наружных стен, вокруг старых окон с тепловыми мостами и на потолках ванных без вытяжки. Коста-Бланка имеет мягкий климат, но влажные зимы северного побережья (Дения, Хавеа) и внутренних посёлков омывают холодные точки. Здесь решение обычно это сквозное проветривание, тепловая изоляция и, в хронических случаях, осушители и замена столярки.

Другие сигналы, которые нельзя игнорировать

Вторичное жильё не сводится к алюминозу и пятнам. Перед подписанием обратите внимание и на следующее:

• Вертикальные или ступенчатые трещины в несущих стенах, особенно на первом этаже: могут указывать на осадку фундамента. Микротрещины в штукатурке нормальны; трещины, пересекающие кирпичи, нет.
• Электропроводка с алюминиевыми проводами или без заземления: здания до 1973 года обычно не соответствуют действующему испанскому регламенту низкого напряжения (REBT). Новая электропроводка стоит от 3 000 до 6 000 € в средней квартире.
• Свинцовые стояки и трубы в квартирах до 1980 года. Их замена практически обязательна, если вы планируете ремонт ванной или кухни.
• Асбест в кровлях и баках: листы фиброцемента (Uralita), установленные до 2002 года, могут содержать асбест. Удаление требует компании, зарегистрированной в реестре RERA, и стоит от 30 € за квадратный метр.
• Алюминиевая столярка без терморазрыва: типична для восьмидесятых, губит энергоэффективность и усиливает конденсат.

IEE: обязательный рентген здания

Для жилых зданий старше 50 лет в муниципалитетах с населением более 25 000 человек испанский закон требует Отчёт об оценке здания (IEE), наследника прежнего ITE, регулируемый сегодня Королевским законодательным декретом 7/2015. В Валенсийском сообществе он принимает форму IEEV-CV и оформляется через портал Женералитата. Отчёт оценивает три вещи: состояние сохранности, универсальную доступность и энергоэффективность.

В провинции Аликанте несколько муниципалитетов ужесточили срок: Ориуэла и Санта-Пола требуют его с 40 лет. Алькой, Беникарло, Катраль, Финестрат, Хихона, Ла-Нусия, Сагунто, Вильяхойоса и Винарос также имеют собственные ордонансы. Остальные муниципалитеты следуют национальному сроку 50 лет.

Стоимость отчёта варьируется от 500 до 1 500 € плюс НДС в зависимости от размера здания (ориентировочный тариф 35 € на квартиру). Женералитат Валенсии запускает программы субсидий, которые могут покрыть до 4 500 € на здание, при соблюдении критериев оценки. Перед покупкой попросите у продавца действующий IEE. Если его нет, а здание превышает обязательный возраст, требуйте, чтобы отчёт сделали: вы можете договориться о снижении цены или удержании из задатка.

Цена внимательного взгляда

Заказать предварительный осмотр у технического архитектора до подписания задатка стоит малую долю цены квартиры и обычно снижает итоговую стоимость больше, чем стоит сам отчёт. Выявленные патологии становятся рычагом переговоров: подтверждённый алюминоз оправдывает структурную скидку; правильно диагностированная капиллярная сырость позволяет договориться, кто платит за ремонт; неблагоприятный IEE открывает разговор о следующем специальном взносе.

Вторичное жильё, когда к нему подходят с умом, остаётся одним из самых красивых способов жить в провинции. Дом, который уже дышит, на улице, у которой уже есть жизнь. Нужно лишь научиться слушать то, что стены рассказывают столько лет.

Хотите посмотреть наши объекты на вторичном рынке Коста-Бланки? Если перед шагом вам нужен технический взгляд, свяжитесь с нами, и мы подскажем, что сделать до подписания.