Ипотека для нерезидента в Испании: 70% или 60% LTV в 2026

Вы прилетаете в Аликанте в четверг в феврале, мелкий левантийский дождь смачивает окна такси. Квартира понравилась вам с первого вечера, когда вы смотрели на море с Плайя-де-Сан-Хуан. Вы хотите подписать договор до начала лета. Конкретный вопрос, который весит больше ковра и видов, такой: сколько даст вам в долг испанский банк, если вы живёте за пределами страны.

60% или 70%: реальный коридор для нерезидента

Цифра, которую вы услышите в любом отделении, одинакова. От 60% до 70% от оценочной стоимости или цены покупки, что меньше. Резидент с испанской зарплатой и стажем может рассчитывать на 80%, а в отдельных кампаниях на 90%. Вы не в этом сегменте. Недостающие 30 или 40% выходят из ваших сбережений в день подписания у нотариуса, плюс ещё 10 или 12% на налоги, нотариуса, регистрацию и хесторию.

Цифра не случайна. Когда обращение взыскания за границей долгое и дорогое, а единственный реальный залог банка это недвижимость в Испании, комитет по рискам оставляет запас. Разница между 60 и 70 не косметическая: в квартире за 300.000 евро это 30.000 евро дополнительного взноса или 30.000 меньше ипотеки. Хватит на машину или на год ежемесячных платежей.

BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter: четыре имени, важные в 2026

В январе 2026 года четыре крупные сети одновременно обновили свои линейки ипотеки для нерезидентов, каждая со своим акцентом.

BBVA

Сохраняет потолок 70% для второй недвижимости, категории, к которой относится большинство покупок нерезидентов на Коста-Бланке. Стандартная фиксированная ипотека рассчитана на резидентов с доходом в евро, поэтому досье нерезидента проходит через международное подразделение. Официальная оценка заказывается банком, одобрение принимает комитет по рискам.

CaixaBank

Работает с нерезидентами через своё международное подразделение и выдаёт заключение о приемлемости за 72 часа. У банка есть специальные программы для покупателей из Латинской Америки, так называемые продукты Hispano, с LTV до 70% и документальным процессом, адаптированным к стране происхождения. Фиксированные ставки стартуют около 3,5% в феврале 2026 года.

Sabadell

Публикует на сайте пошаговое руководство по ипотеке для нерезидентов и обслуживает клиентов на английском, французском и немецком в отделениях с международным профилем, прежде всего на отрезке Альтеа, Кальпе и Хавея. Это оперативный вариант для европейского покупателя с зарплатой в евро.

Bankinter

Предлагает свой Dual Mortgage, который делит баланс на фиксированный и переменный транши. Подходит профилям, готовым принять часть риска в обмен на меньший стартовый платёж. Продукт открыто продаётся иностранным покупателям, документы на английском принимаются.

Santander, который много лет был быстрым вариантом для нерезидентов в розничной сети, с 2024 года прикрутил кран. Если вы заходите в отделение, вас перенаправляют. Через приват-банкинг, с заметным капиталом, дверь по-прежнему открыта.

ЕС или не ЕС: тихая граница, которая отрезает сегмент

Немецкий, французский или итальянский покупатель получает доход в евро, декларирует его в стране с налоговым соглашением с Испанией и оставляет банку нулевой риск курсовой разницы. Для него 70% достижимы, если доходы это выдержат. Британский покупатель после Brexit, швейцарский, американский, мексиканский или аргентинский покупатель получает доход в другой валюте и зависит от коэффициента конверсии, который банк применяет при оценке зарплаты. Сегмент по умолчанию опускается до 50 или 60%.

Граница не законная, а коммерческая, и каждый банк проводит её по-своему. Но она держится с разумной регулярностью. Исключение это специальные программы вроде Hispano у CaixaBank, которые снова открывают 70% профилям из Латинской Америки по собственным критериям.

Что переводит вас с 60% на 70%

Досье, попадающее в комитет по рискам, читает три вещи: сколько вы зарабатываете, насколько стабилен этот доход и сколько вы уже должны в другом месте. Чистый доход выше 2.500 евро в месяц, коэффициент долговой нагрузки ниже 35%, две последние налоговые декларации в стране происхождения и банковская история без овердрафтов приближают вас к 70%. Слегка тесная зарплата, прерванный трудовой стаж или короткий год индивидуального предпринимателя оставляют на 60%.

Максимальный срок почти всегда 25 лет, и банк не хочет видеть заёмщика, отмечающего 75-летие с последним платежом. Если вам 55, срок закрывается на 20 годах и платёж растёт. Если вам 35, у вас есть запас.

Процентная ставка следует тому же шаблону. В феврале 2026 года фиксированные ставки для нерезидентов колеблются между 3,8% и 4,8% против 2,5 и 3,5%, которые видит сопоставимый резидент. Переменные идут от Euribor плюс 0,7 до 1,2 пункта.

Документы, которые попросит банк

Список длинный, но конечный. NIE на руках, действующий паспорт, две последние налоговые декларации страны проживания, выписки по банковским счетам за шесть или двенадцать месяцев, трудовой договор или эквивалентная запись о трудовом стаже, подтверждение накоплений на счетах на ваше имя, отчёт кредитного бюро, если такое есть в вашей стране, и nota simple на недвижимость, которую вы собираетесь купить.

Если вы состоите в браке, режим имущественных отношений супругов влияет на то, кто подписывает и как отвечает каждый из супругов. Стоит прояснить это до того, как начнёте собирать документы. Если покупка оформляется на компанию, банк запросит аудированную отчётность и будет рассматривать досье как корпоративное финансирование, с другими критериями.

То, что не является ипотекой, но всё равно платится в день подписания

Официальную оценку заказывает банк, она стоит от 300 до 500 евро и действительна шесть месяцев. Налог на покупку (ITP на вторичный рынок, IVA и AJD на новостройку) вы покрываете из своих сбережений, а не из ипотеки. Нотариус и регистрация добавляют ещё от 1.000 до 1.500 евро. Хестория, оформляющая операцию, прибавляет от 300 до 600.

Для жилья за 300.000 евро с ипотекой 70% мы говорим примерно о 90.000 евро первоначального взноса плюс около 33.000 расходов. Итого наличными в день подписания: 123.000 евро. Если банк опустит вас до 60%, получится 153.000. Именно эта цифра решает, идёт операция дальше или остаётся в голове.

Весь процесс, от первого письма в банк до подписи у нотариуса, занимает от шести до десяти недель, когда документы приходят в порядке. Это не консультативная беседа, это разговор с риск-аналитиком, который решает, проходит ли ваш профиль в сегмент 70 или вам придётся согласиться на 60.

Если вы рассматриваете покупку в Аликанте или на Коста-Бланке и хотите посмотреть объекты, которые подходят под финансирование, которое даст вам испанский банк, вы можете изучить нашу недвижимость или связаться с нами, чтобы разобрать конкретные вопросы вашего случая.