Купить унаследованную квартиру в Аликанте: гид для наследников

Обычный вторник в нотариальной конторе в центре Аликанте. Трое братьев и сестёр подписывают бумаги по квартире, которая больше не принадлежит их матери. Консьержка заходит, кладёт на стол связку ключей, выходит. На улице идёт дождь. Один из наследников живёт в Бельгии, второй в Кальпе, третий хочет выкупить доли первых двух и остаться жить здесь. Эта сцена повторяется месяц за месяцем по всей провинции Аликанте, и каждый раз, когда кто-то ищет вторичное жильё, велика вероятность, что в его истории где-то есть наследство.

Купить унаследованную квартиру не равно купить любую квартиру. До подписи лежит бумажный путь, и налоговая карта на каждом шаге своя. Этот гид объясняет, что на самом деле происходит, когда за интересующим вас жильём стоят несколько наследников, и что должно быть закрыто, чтобы сделка дошла до нотариуса без сюрпризов.

Бумажный путь начинается со смерти

После смерти наследники ещё ничем не владеют. Право собственности проходит через промежуточное состояние, называемое herencia yacente (лежачее наследство), и только после официального принятия и раздела имущества наследники становятся реальными собственниками. Пока эта цепочка не замкнута, Реестр недвижимости Аликанте ничего не регистрирует, и никто не сможет продать вам квартиру.

Четыре документа закладывают основу. Полное свидетельство о смерти запрашивается в ЗАГСе по месту регистрации смерти. Сертификат о завещаниях (Certificado de Actos de Última Voluntad), который сообщает, было ли составлено завещание и у какого нотариуса, оформляется через Министерство юстиции Испании: ждать нужно пятнадцать рабочих дней после смерти, стоит около четырёх евро по Государственному бюджету и подаётся онлайн с электронной подписью или цифровым сертификатом. Сертификат страховых полисов на случай смерти запрашивается так же и порой раскрывает страховки жизни, о которых наследники не знали. Наконец, само завещание (или нотариальный акт о признании наследников, если человек умер без завещания) замыкает круг и говорит, кто наследует и в какой доле.

Принятие и раздел: два акта, один нотариус

Принятие наследства оформляется публичным актом. На той же встрече наследники обычно проводят инвентаризацию имущества и делят его: кому достанется квартира в Беналуа, кому шале в Эль-Кампельо, кому банковский счёт. Раздел превращает неразделённую долю в конкретную собственность. Если раздел неравномерный, разницу компенсируют, и эта компенсация влечёт налоговые последствия, к которым мы скоро вернёмся.

Пока наследники не подписали раздел, существует comunidad hereditaria, наследственная общность. Все владеют всем пропорционально своим долям, никто не владеет отдельной комнатой, никто не может продать в одиночку. Чтобы внешний покупатель мог подписать, эта общность должна быть распущена заранее (через раздел) или распущена в том же акте, когда все наследники продают вместе.

Большой валенсийский налоговый сдвиг: льгота 99%

Закон 6/2023 от 22 ноября ввёл в Сообществе Валенсия 99% льготу по налогу на наследство для Групп I и II: потомков, усыновлённых, восходящих, усыновителей и супругов. Дети и внуки теперь платят лишь 1% от суммы, рассчитанной по государственной шкале. Льгота применяется и между супругами. Для людей с признанной инвалидностью (65% физической или сенсорной, 33% психической) 99% применяется независимо от родственной связи.

Наследники Группы III (братья и сёстры умершего, племянники, племянницы, дяди, тёти) годами платили полный тариф. Женералитат утвердил поэтапную льготу для этой группы: 25% с 1 июня 2026 года и 50% с 1 июня 2027 года. Тот, кто продаёт квартиру, унаследованную от брата, столкнётся с более тяжёлым налоговым счётом, чем тот, кто унаследовал её от родителя, и об этом стоит знать, потому что это может объяснять, почему продавец торопится закрыть сделку.

Срок уплаты ISD составляет шесть месяцев со дня смерти, с возможностью продления ещё на шесть, если запросить до истечения первого. Без уплаты (или подтверждения освобождения) регистрации в Реестре недвижимости не будет, а без регистрации не будет и продажи третьему лицу.

Плусвалия в Аликанте: второй налог

IIVTNU, известный как плусвалия (plusvalía municipal), взимается мэрией Аликанте за прирост стоимости городской земли. В случае наследования применяется льгота 60%, если объект был основным жильём умершего, а наследники: супруг, потомки или восходящие родственники. Основное жильё означает, что наследодатель был прописан (empadronado) в квартире непрерывно как минимум два года до смерти или с момента покупки, если прошло меньше времени.

Срок тот же: шесть месяцев со дня смерти, продлеваемые до двенадцати при своевременной заявке. Льгота заявительная, её нужно запрашивать с подтверждающими документами. Расчёт ведёт SUMA Gestión Tributaria для делегированных муниципалитетов и сама мэрия Аликанте для случаев самоучёта.

Tracto sucesivo: почему регистрация не опциональна

Ипотечный закон Испании требует, чтобы продавец числился собственником в Реестре недвижимости. Если наследники подписали принятие, но не зарегистрировали, квартира по-прежнему числится на умершем. Nota simple из Реестра недвижимости Аликанте (девять реестров по провинции, пять в самой столице) покажет это, как только покупатель её запросит. Регистрация стоит стандартных реестровых сборов, скромную сумму по сравнению с ценой отсутствия регистрации.

Покупатель выходит на сцену: подписывают все

Когда раздел и регистрация на месте, продажа становится обычной с одной критичной деталью. Если квартира досталась одному наследнику, подписывает он. Если осталась в обычной долевой собственности у нескольких, подписывают все. Отсутствие хотя бы одного совладельца блокирует сделку.

Когда один из наследников хочет оставить себе квартиру и выкупить доли остальных, юридическая конструкция называется extinción de condominio, прекращение совладения. В Сообществе Валенсия AJD составляет 1,5% от доли, приобретаемой выкупающим совладельцем, и падает до 0,1%, если квартира станет его основным жильём, по региональным правилам ITPAJD. Это не передача имущества, это роспуск общности. Разница с обычной куплей-продажей на итоговом счёте существенна.

Когда нет согласия: иск о разделе

Статья 1051 Гражданского кодекса Испании ясно говорит: ни один сонаследник не обязан оставаться в нераздельной наследственной массе. Любой наследник может в любой момент потребовать раздела общего имущества. Если квартира физически неделима (обычный случай), её продают на публичных торгах, а вырученное распределяют по долям. Для покупателя найти квартиру, выходящую из судебного процесса раздела, бывает и возможностью, и ловушкой: цена часто ниже рыночной, но сроки задаёт суд.

Красные флаги для внимательного покупателя

Запросите свежий nota simple и проверьте, кто там числится. Если фигурирует только умерший, наследство не зарегистрировано, и закрытие затянется. Запросите акт принятия и раздела. Если его нет, спросите про herencia yacente: есть ли пропавший наследник?, есть ли обязательный наследник, который претендует?, идёт ли судебный спор? Запросите уплаченный ISD и подтверждённую плусвалию. Без этих документов регистрация не пройдёт, и ваша подпись будет ждать.

Проверьте и унаследованные обременения. Незакрытая ипотека умершего может быть переоформлена или погашена при закрытии, но это нужно заранее предусмотреть. И если квартира сдавалась, договор остаётся в силе: покупатель наследует и арендатора, и его условия.

Последняя практическая нота

Унаследованные квартиры выходят на рынок Аликанте волнами и обычно это устоявшиеся объекты в зрелых районах: Сентро, Беналуа, Пла-дель-Бон-Репос, Гран-Виа, где предложение новостроек скудное. За ними стоят длинные истории и, почти всегда, несколько подписей, которые нужно скоординировать. Если сроки прижаты к шестому месяцу со дня смерти, продавец торопится. Если сроки уже прошли и всё урегулировано, закрытие будет чистым.

В ESYS VIP мы помогаем прочитать бумажный путь каждого жилья до того, как ляжет подпись. Если хотите посмотреть наши объекты или у вас уже идёт конкретная сделка, свяжитесь с нами.