Нота симпле: какие обременения скрывает вторичное жильё

На улице Аркитекто Морелл, дом 19, в самом центре Аликанте, в одном здании работают четыре регистра недвижимости: номер 2 на четвёртом этаже, номер 4 на третьем, номер 3 на втором. За дверями шкафы с делами, экраны и документ на три-пять страниц, который любому покупателю вторичного жилья стоит прочитать до того, как он что-либо подпишет. Этот документ называется нота симпле, стоит 9,02 евро плюс НДС и сообщает сухим языком то, о чём объявление на Idealista никогда не расскажет.

Нота симпле это не нотариальный акт. И не кадастр. Это информационная выписка из Реестра недвижимости, без публичной достоверности, с ориентировочным значением. Но когда она говорит, она говорит о трёх важных вещах: кто на самом деле собственник, что именно продаётся и какие долги, аресты или права третьих лиц движутся вместе с объектом.

Как её запросить

Путей два. Лично, в том отделении регистра, к которому территориально относится объект (в городе Аликанте это регистры 1, 2, 3 и 4, все на улице Аркитекто Морелл, индекс 03003). И онлайн, через сайт Коллегии регистраторов, sede.registradores.org.

Онлайн обычно быстрее. Запрос подаётся с DNI или цифровым сертификатом, оплата картой, PDF приходит на почту менее чем за два рабочих часа. Внизу документа стоит защитный код CSV, который любой может проверить на том же сайте, чтобы убедиться, что выписка подлинная. Официальная цена составляет 9,02 евро плюс НДС за один объект.

Структура: три блока, которые читаются по порядку

Нота симпле почти всегда выглядит одинаково. Сначала описание объекта: адрес, зарегистрированная площадь, границы, кадастровый номер, если он скоординирован, дополнительные помещения, такие как кладовая или парковка. Затем сведения о собственнике: имя, NIF, семейное положение, режим имущества, доля и дата приобретения. И в конце самый страшный и одновременно самый полезный блок: обременения.

Описание объекта

Первое, что нужно сверить, это адрес и метраж с тем, что показывает продавец. Квартира 78 квадратных метров в объявлении может фигурировать как 71 в реестре и 65 в кадастре: каждая цифра измеряет своё, и именно реестровая воспринимается ипотечным банком как реальная. Если разрыв большой, прояснить его нужно до, а не после.

Собственник

Имя, подписывающее предложение, должно совпадать с именем, указанным как титульное. Если жильё досталось по наследству и трое детей являются совладельцами по 33,33%, подписывают все трое. Если оно находится в режиме совместной собственности супругов, подписывают оба, даже если в контактах указан только один. Если тот, кто пытается продать, не является собственником, продажа не состоится.

Обременения: что может всплыть

Здесь нота симпле оправдывает свою цену. Реестр фиксирует всё, что юридически затрагивает объект, и излагает в хронологическом порядке, с номером записи, датой и страницей книги.

Действующие ипотеки

Если квартира приобреталась в кредит, ипотека будет указана. Вы увидите банк-кредитор, дату оформления, основной долг, гарантированные обычные проценты, проценты за просрочку, ответственность по судебным расходам и срок. Покупателя интересует не первоначальная сумма, а реальный остаток долга, который может подтвердить только банк через так называемый сертификат остатка задолженности. Нота говорит, сколько было гарантировано; банк говорит, сколько осталось. Ипотека на 200 000 евро 2008 года сегодня может иметь 30 000 живых, либо ноль, если она погашена экономически, но так и не была погашена в реестре. Этот зазор между экономическим и реестровым погашением одна из самых типичных ловушек вторичного рынка.

Превентивные аресты

Если Налоговая служба, Социальное обеспечение, суд или частный кредитор наложили арест на жильё, появится превентивная запись. В ней указаны дата, орган, сумма и срок действия четыре года с момента самой записи, продлеваемый ещё на четыре при условии, что ходатайство о продлении подано до истечения срока. Просроченные записи не исчезают сами: нужно заказать литеральную справку или внимательно читать дату, чтобы отличить действующий арест от записи, которая больше не имеет силы.

Сервитуты

Реальные права, которыми обладают третьи лица в отношении объекта: проход, свет и виды, проведение воды, общая стена, нависание. В квартире района Энсанче они редки. В таунхаусе старого квартала, в сельской усадьбе в уэрте или в коттедже в Альбуферете они возможны и порой невидимы на глаз. Сервитут прохода в пользу соседа проходит через участок, даже если вы его не видите.

Налоговые обременения

Реестр предупреждает нового собственника, что жильё отвечает в течение пяти лет за налоги, которые не уплатил предыдущий владелец: главным образом ITP, муниципальный налог на прирост стоимости, налог на наследство или дарение. Эта связь длится указанный срок, и, если Налоговая служба предъявит требования, она предъявляет их к самому объекту. Поэтому стоит требовать от продавца подтверждения уплаты налогов, которыми он сам приобрёл недвижимость, и, если последняя передача была наследством или дарением, смотреть вдвойне внимательно.

Маргинальные пометки и прочие записи

Заметки о градостроительных обременениях, дисциплинарные дела, дела о перераспределении, явные расторгающие условия в продажах с рассрочкой, зарегистрированные опционы на покупку, запреты распоряжения из-за субсидий, декларации о ещё не завершённых новостройках. У каждой свой сюжет. Жильё с запретом распоряжения, наложенным из-за субсидии Generalitat Valenciana, например, нельзя передать до тех пор, пока запрет не будет снят.

Когда её запрашивать

До любого платежа. До задатка, до договора арры, до резерва. Нота симпле это первая юридическая фотография жилья, которое вы собираетесь купить, и девять евро, потраченных вовремя, экономят многие тысячи позднее. Если между первоначальной нотой и подписанием проходит больше пары месяцев, имеет смысл заказать вторую, обновлённую, в день оформления у нотариуса: нотариус обычно делает это сам, но покупатель может запросить её и независимо.

Чего нота симпле не сообщает

Она не говорит, не идёт ли в общине жильцов уже три года специальный сбор на ремонт лифта. Она не говорит, есть ли сырость на стене ванной. Она не говорит, истёк ли энергетический сертификат и подана ли лицензия на повторное заселение. Нота юридическая и реестровая; остальное это состояние объекта, община собственников и административные процедуры, ещё три двери, которые надо открыть до оформления у нотариуса.

После прочтения

Если всё сходится (правильный собственник, правильное описание, обременений нет либо они снимаются при подписании), можно двигаться дальше. Если проявляются действующие обременения, обычно в договоре арры прописывают, что при оформлении продавец предоставит реестровые погашения (а не только экономические) и что часть цены будет направлена на их погашение в том же акте, отдельными банковскими чеками каждому кредитору. Если вместо этого появляется туман (повторяющиеся аресты, странные продления, сомнительные собственники), стоит передать ноту юристу или консультанту по недвижимости до того, как продолжать.

Если вы рассматриваете вторичное жильё в Аликанте, мы можем прочитать его ноту симпле вместе с вами до любых обязательств. Ознакомьтесь с нашей недвижимостью или свяжитесь с нами, и мы вместе разберём первую бумагу, которая по-настоящему имеет вес.