Покупка квартиры в Испании с действующим арендатором

Представьте квартиру на улице Bailén, третий этаж слева, зелёные ставни и пара горшков с базиликом на балконе. Внутри живёт женщина, которая платит аренду пятого числа каждого месяца и поливает растения на закате. Владелец, пенсионер из Эльче, решает продавать. Вы приходите с готовым кошельком и головой, полной планов. И тут вам напоминают: договор аренды не исчезнет в момент подписания у нотариуса.

Покупка квартиры с действующим арендатором, это типичная ситуация в Аликанте, Торревьехе, Дении, Кальпе и почти во всех прибрежных городах, где долгосрочная аренда соседствует с инвесторской ротацией. Понимать, что вы наследуете и что можно изменить, важно: это разница между чистой сделкой и неприятным судебным или налоговым сюрпризом.

Базовое правило: договор переживает продажу

Статья 14 испанского Закона о городской аренде (LAU) в редакции Королевского декрета-закона 7/2019 не оставляет места сомнениям. Покупатель арендованного жилья принимает на себя права и обязанности арендодателя в течение первых пяти лет договора, если прежний собственник был физическим лицом, и семи лет, если юридическим.

Есть второй важный слой. До 2019 года договор аренды должен был быть зарегистрирован в Реестре собственности, чтобы защитить арендатора от добросовестного покупателя. Это требование исчезло. Сегодня арендатор сохраняет своё положение, даже если договор не внесён в Реестр. Защита действует даже тогда, когда покупатель отвечает условиям статьи 34 Закона об ипотеке. На практике это значит: nota simple из Реестра не предупредит вас об арендаторе. Спрашивать и проверять придётся самостоятельно.

Что именно наследует покупатель

Покупатель становится новым арендодателем с момента подписания нотариального акта. Он принимает согласованную арендную плату (с условием индексации, обычно по ИПЦ), оставшийся срок до обязательных пяти или семи лет, дополнительные условия (домашние животные, согласованные улучшения, дополнительные залоги) и внесённый депозит. В Валенсианском сообществе этот залог хранится в IVAS, региональном жилищном институте, и должен быть переведён на нового собственника как часть сделки.

Новый собственник наследует и менее заметные обязательства: поддержание жилья в пригодном состоянии (статья 21 LAU), реакцию на срочный ремонт и, главное, невозможность в одностороннем порядке менять арендную плату или срок. Хотите поднять плату, ждёте следующего ежегодного пересмотра, предусмотренного договором. Хотите глубокий ремонт, нужно согласие арендатора или окончание срока.

Право преимущественной покупки

Статья 25 LAU даёт арендатору право преимущественной покупки. До продажи собственник обязан официально уведомить его о цене и существенных условиях. У арендатора тридцать календарных дней, чтобы воспользоваться правом tanteo и купить на тех же условиях. Если сделка закрыта без такого уведомления или по цене ниже предложенной, арендатор может воспользоваться правом retracto в течение тридцати дней с момента уведомления о сделке. Срок действия первоначального предложения tanteo истекает через сто восемьдесят дней.

Два исключения освобождают продавца: когда квартира продаётся вместе со всеми остальными помещениями того же здания, принадлежащими тому же арендодателю, или когда несколько собственников продают все квартиры здания одним блоком одному покупателю. И ещё одна важная деталь для покупателя: договор может содержать прямой отказ арендатора от tanteo и retracto, очень распространённую оговорку в договорах с 2019 года. Запросите её в письменном виде до согласования цены.

А если я хочу жить там сам

Статья 9.3 LAU регулирует так называемую оговорку о необходимости. Если после первого года договора вам нужно жильё как постоянное место жительства для себя, родственника первой степени или раздельно проживающего супруга, вы можете его вернуть. Три условия имеют значение: правило применимо только к арендодателям-физическим лицам (компании исключены), оговорка должна быть прямо включена в договор, если он подписан после 6 марта 2019 года, и арендатора нужно уведомить минимум за два месяца.

Необходимость должна быть реальной, конкретной и актуальной. После получения жилья у арендодателя есть три месяца, чтобы фактически его занять. Если он этого не сделает, арендатор вправе потребовать возврата на тех же условиях на оставшийся срок и компенсации расходов на переезд и убытков. Это не удобный обходной путь. Это право со сроками и последствиями.

Закон 12/2023 и чрезвычайные продления

Закон 12/2023 от 24 мая о праве на жильё ввёл две новые фигуры. Чрезвычайное продление на год при подтверждённой экономической уязвимости, обязательное для арендодателя, если он считается крупным владельцем (закон устанавливает порог в десять и более жилых объектов, пять в зонах напряжённого рынка). И продление до трёх лет в зонах, объявленных напряжённым рынком жилой аренды.

В Валенсианском сообществе, однако, региональное правительство пока не активировало объявление напряжённых зон в рамках государственной нормы. Некоторые муниципалитеты, в том числе Дения и Валенсия, формально запросили такое признание. Пока оно не активировано, в Аликанте и прибрежных городах трёхлетнее чрезвычайное продление автоматически не действует. За этим стоит следить: карта может измениться, а это напрямую влияет на временной горизонт любой покупки с арендатором внутри.

Ваш список проверок до подписания

Относитесь к сделке как к аудиту. Запросите полный текст договора со всеми приложениями и дополнительными пунктами. Проверьте дату подписания (она определяет, какая версия LAU применяется: действующая, редакция 2013 года, оригинал 1995 года или режим renta antigua 1964 года). Запросите квитанцию IVAS о внесении залога. Попросите банковские выписки за последние двенадцать месяцев, чтобы убедиться в исправности платежей. Убедитесь, что оговорка о tanteo и retracto отказана, а если нет, что нынешний собственник официально уведомил арендатора о продаже до подписания.

Проверьте также квитанции IBI, вывоза мусора, коммунальных платежей и услуг, и есть ли у товарищества собственников непогашенные взыскания. Nota simple из Реестра собственности подтвердит обременения, аресты и реального владельца. Регистрация арендатора в муниципальном реестре Аликанте (Padrón) может быть полезной подсказкой о фактическом использовании жилья. Если есть сомнения, копия книги протоколов товарищества покажет, открыты ли споры по квартире или её жильцу.

Как это влияет на цену и план

Жильё с арендатором внутри оценивается иначе, чем свободное. Инвестору это нравится: аренда поступает уже на следующий день после нотариуса, без времени и расходов на поиск. Покупатель, желающий жить там сам, ощущает иначе: он наследует период ожидания и постороннего человека в своём доме. Обычная скидка по сравнению со свободным жильём составляет от пяти до пятнадцати процентов и расширяется, когда плата сильно ниже рынка или когда арендатор владеет старым договором с замороженной рентой.

До закрытия цены честно просчитайте три горизонта: валовую и чистую доходность при текущей плате, сценарий ухода арендатора по истечении срока (с вероятным скачком до рыночной цены) и упущенную выгоду, если ваш план жить там самому, а в ближайшие годы это невозможно.

Если вы рассматриваете жильё в Аликанте с действующим договором аренды и хотели бы, чтобы кто-то помог разобрать пункты и понять реальный горизонт сделки, свяжитесь с нами или начните с того, чтобы изучить нашу недвижимость.