Снятие ипотеки при продаже квартиры в Аликанте: около 1 000 €

Майское утро на Авеню Альфонсо Эль Сабио. Вы подписали аррас три недели назад, чек покупателя уже имеет дату, и тем не менее в Реестре собственности Аликанте ваша квартира всё ещё значится с ипотекой, которую вы выплатили несколько лет назад. Долг перед банком исчез. Запись нет.

Этот разрыв между фактом оплаты и тем, чтобы значиться свободным, и есть последняя формальность любой продажи. Она называется снятие ипотеки. Стоит около тысячи евро, занимает несколько недель и, выполненная вовремя, избавляет вас от неприятностей в последний момент в нотариальной конторе на улице Сан-Фернандо или в любом офисе центра.

Два снятия, а не одно

Сначала идёт экономическое снятие. Оно происходит в день, когда вы платите последний взнос или досрочно гасите кредит деньгами покупателя. Банк обновляет систему, перестаёт списывать платежи и выдаёт, если попросите, справку о нулевом долге. Точка.

Регистровое снятие это то, чего не хватает, чтобы квартира выглядела чистой в Реестре собственности Аликанте. Без него любой покупатель с финансированием упрётся в стену, которую его банк не примет.

Банк Испании формулирует прямо: даже когда долг погашен, пока ипотека значится в Реестре, юридически она продолжает существовать как обременение на недвижимость.

Справка о нулевом долге бесплатна по закону

Это закреплено в статье 82 Ипотечного закона и подтверждено Законом 5/2019 о договорах ипотечного кредита, действующим с июня 2019 года: банк не может брать с вас плату ни за выдачу справки о нулевом долге, ни за присутствие своего уполномоченного представителя у нотариуса в день подписания акта снятия.

Банк обязан выдать вам документ в течение максимум пятнадцати дней с момента запроса. Если выставит счёт, подаёте жалобу в Банк Испании. Это самая лёгкая жалоба для победы в ипотечных вопросах.

День подписания: два чека и три участника

Нотариальный протокол продажи с действующей ипотекой отработан до автоматизма. Вы запрашиваете в банке справку о текущем остатке долга на день подписания. Покупатель приходит с двумя банковскими чеками. Один, на сумму вашего непогашенного остатка, идёт уполномоченному представителю банка, который сидит этим утром у нотариуса. Другой, на оставшуюся часть цены, остаётся вам.

В том же акте представитель банка передаёт расписку об оплате. На этом экономическое снятие завершено. Регистровое запускается в последующие дни: выбранная gestoría, обычно покупателя или связанная с его банком, относит акт снятия в Реестр и оплачивает соответствующие пошлины.

Сколько стоит в 2026 году

Цифры зависят от первоначального капитала кредита, а не от текущего остатка в день подписания.

• Нотариус: от 90 до 600 евро. Средний показатель около 250 евро. Тарифы регулируются Королевским декретом 1426/1989.
• Реестр собственности: от 24 до 400 евро. Средний показатель около 250 евро.
• Gestoría: от 150 до 300 евро, если выбираете сами. Если выбор навязывает банк покупателя, расценки идут от 350 до 600 евро.
• Налог AJD: освобождение. Снятие ипотеки освобождено от AJD с реформы 2003 года.

Сумма по минимальным значениям около 300 евро. Среднее значение около 1 000 евро. Банк Испании публикует схожие диапазоны в своём руководстве для клиента банка.

Кто платит, продавец или покупатель?

По судебной практике Верховного суда расходы относятся на заёмщика, то есть на продавца, на чьё имя оформлена ипотека. Логика юридическая: снятие освобождает вашу недвижимость, а не недвижимость покупателя.

На практике в Аликанте, однако, переговоры почти всегда идут в обратную сторону. Покупатель удерживает из цены сумму, равную ориентировочной стоимости снятия (обычно около 1 000 евро), и проводит процедуру сам, как правило через gestoría своего банка. Так он гарантирует, что процедура будет выполнена вовремя и с правильными документами, до того как его собственная ипотека будет зарегистрирована.

Допустимо договориться об обратном в контракте аррас: снимаете вы до подписания, выбираете своего нотариуса и gestoría, и приходите на куплю-продажу с чистой выпиской nota simple. Это дешевле и убирает удержание. Проблема в координации. Нужно полностью погасить ипотеку, дождаться справки, подписать акт снятия и ждать регистрационной записи. Минимум три-четыре недели.

Срок давности: когда время снимает за вас

Если ипотека была погашена много лет назад и её регистровое снятие так и не было сделано, есть путь без нотариуса. Статья 82.5 Ипотечного закона в сочетании со статьёй 128 позволяет снять по сроку давности по истечении двадцати одного года с даты, когда должно было быть исполнено последнее обязательство: двадцать лет на прескрипцию ипотечного действия плюс один дополнительный год.

Заявление подаётся напрямую в Реестр собственности в виде частного обращения. Без нотариального акта, без обязательной gestoría. Платится только пошлина за регистровое снятие.

Это самый дешёвый выход для старых наследств, квартир, закрытых на десятилетия, или кредитов 1990-х, которые так и не были формально закрыты. В Аликанте, где значительная часть жилого фонда построена между 1965 и 1985 годами, регистраторы регулярно получают такие запросы.

А если не снять?

Непосредственное последствие: вы практически не сможете продать покупателю с финансированием. Его банк не подпишет новую ипотеку на недвижимость с другой действующей ипотекой, даже если она экономически погашена.

Второе последствие бюрократическое. Каждый раз, когда вы запросите nota simple для операции (долгосрочная аренда, дарение, наследство, рефинансирование), обременение всплывёт. Устные пояснения весят меньше, чем чистая запись.

Третье последствие связано со временем. Регистровая запись сама по себе не создаёт новых расходов, но задерживает любую процедуру, зависящую от собственности, свободной от обременений.

Реалистичный календарь

Если снимаете сами до продажи, рассчитывайте на три-шесть недель: две на то, чтобы банк выдал справку и подготовил явку, одна на подписание у нотариуса, две-три на регистрационную запись. Если договариваетесь с покупателем об удержании в день подписания, снятие идёт параллельно и не задерживает передачу ключей.

В любом из двух путей цель одна. Закрыть главу. Ипотека, которую вы выплатили давно, заслуживает исчезнуть и с бумаги.

В ESYS VIP мы сопровождаем каждый шаг продажи жилья в Аликанте, от первой оценки до последней регистрационной записи. Чтобы увидеть, что предлагает текущий рынок, можете изучить нашу недвижимость или связаться с нами по конкретным вопросам.