Доходность аренды на Коста-Бланке: реальные цифры

Коста-Бланка уже много лет находится в поле зрения европейских инвесторов в недвижимость. Солнце, цены ниже Мадрида и Барселоны, устойчивый туристический спрос и постоянно растущее международное сообщество. Но между буклетом застройщика и рыночной реальностью есть пространство, которое заполняется только цифрами. Эта статья — именно это пространство.

Что такое доходность и как она рассчитывается

Прежде чем говорить о цифрах, стоит уточнить понятия:

• Валовая доходность: годовая арендная плата, делённая на цену покупки, умноженная на 100. Расходы не включены. Это цифра, которая появляется в заголовках и на порталах. Пример: квартира, купленная за 120 000 €, приносящая 7 200 € в год аренды, имеет валовую доходность 6 %.
• Чистая доходность: тот же расчёт, но из годовой ренты вычитаются все расходы: коммунальные сборы, IBI (налог на недвижимость), страховка, обслуживание, простои, управление арендой. На практике чистая доходность обычно на 1,5–2,5 процентных пункта ниже валовой.
• ROI (возврат на инвестиции): также учитывает расходы на приобретение (налоги, нотариус, реестр, юрист — 10–13 % от цены). Самая реалистичная цифра, но наименее используемая в маркетинге недвижимости.

В этой статье мы используем валовую доходность как основной ориентир, так как она позволяет сравнивать зоны и источники, но всегда с оговоркой: вычтите 1,5–2,5 пункта, чтобы приблизиться к чистой реальности.

Общая картина: Аликанте в 2025–2026

По данным Idealista, валовая доходность жилья в провинции Аликанте составляет 6,2 % на начало 2026 года. Она немного снизилась по сравнению с предыдущими годами — не потому, что аренда падает, а потому, что цены покупки росли быстрее арендных ставок. Цены выросли примерно на 13 % за год в 2025 — темп, который вряд ли сохранится бесконечно.

Для сравнения: офисы приносят 7,7 %, коммерческие помещения — 9,9 %, гаражи — 4,9 %. Жильё находится посередине, но с ключевым преимуществом: спрос на жилую аренду не зависит от коммерческих циклов — людям всегда нужно где-то жить.

Доходность по типу аренды

Долгосрочная аренда

Наиболее стабильный вариант. Арендатор, подписывающий контракт на год и более, платит от 500 до 900 евро в месяц за двухкомнатную квартиру в таких районах, как Беналуа, Сан-Висенте-дель-Распейг или центр Торревьехи. Заполняемость высокая (90–95 % в год), управление минимальное, расходы на смену арендаторов незначительные.

Типичная валовая доходность: 4–6 %. Не впечатляющая, но предсказуемая. Для инвесторов, ищущих пассивный доход с минимальными усилиями, это наиболее разумный выбор.

Туристическая (краткосрочная) аренда

Наиболее доходная — при грамотном управлении. Квартира в Бенидорме, Кальпе или Хавее может приносить от 800 до 1 500 евро в неделю в высокий сезон (июль–сентябрь). В низкий сезон заполняемость падает до 30–40 %, но при активном управлении и правильном позиционировании на платформах средняя годовая заполняемость достигает 60–75 %.

Типичная валовая доходность: 6–10 %. Но с важным нюансом: расходы выше (уборка, коммуналка, управление платформами, смена белья, более частое обслуживание), поэтому чистая доходность может не так сильно отличаться от долгосрочной аренды, как предполагает валовая цифра.

Кроме того, регулирование туристического жилья (VUT) ужесточилось в Валенсийском сообществе. Получить лицензию возможно, но необходимо соблюдать конкретные требования по пригодности для проживания, страхованию и регистрации.

Среднесрочная аренда

Растущий гибрид. Контракты от 1 до 6 месяцев для командированных работников, цифровых кочевников или семей в переходный период. Сочетает более высокую ренту, чем долгосрочная, с меньшей текучестью, чем туристическая. Расширяющаяся ниша в таких зонах, как город Аликанте, Сан-Хуан и Эль-Кампельо.

Доходность по зонам

Инвестировать в Торревьеху и в Хавею — не одно и то же. Цифры меняются в зависимости от входной цены, местного спроса и преобладающего типа аренды:

• Торревьеха: валовая доходность 7–9 %. Цены покупки одни из самых низких на побережье (1 800–2 200 €/м²), а спрос на аренду поддерживается огромным международным сообществом. Риск: зависимость от сезонного туризма и переменное качество строительства.
• Бенидорм: валовая доходность 6–8 %. Круглогодичная туристическая заполняемость высокая (80 %). Более высокие цены покупки (2 500–3 500 €/м²), но недельный доход в высокий сезон компенсирует.
• Город Аликанте (Беналуа, Центр, Энсанче): валовая доходность 6–7,5 %. Сочетает долгосрочный спрос (профессионалы, студенты) с эпизодическим туризмом. Умеренные цены покупки (1 800–2 800 €/м²).
• Кальпе и Альтеа: валовая доходность 6–7 %. Устоявшийся туристический рынок, но уже высокие входные цены (2 800–3 700 €/м²). Доходность компенсируется стабильным ростом стоимости.
• Хавея и Мораира: валовая доходность 4–6 %. Премиальный рынок: высокие цены (3 200–5 000+ €/м²), высокая аренда, но пропорционально меньшая. Здесь инвестиция основана больше на росте стоимости, чем на текущем доходе.
• Санта-Пола и Гуардамар: валовая доходность 6–8 %. Доступные цены (1 500–2 600 €/м²), растущий туристический спрос и хорошие перспективы роста стоимости.
• Ориуэла-Коста: валовая доходность 5–7 %. Урбанизации с бассейнами и гольфом привлекают стабильную аудиторию, но сезонность выражена за пределами резидентного сообщества.

Расходы, о которых никто не говорит

Между валовой и чистой доходностью — список расходов, которые стоит подсчитать до покупки:

• IBI (налог на недвижимость): от 300 до 800 € в год в зависимости от муниципалитета и кадастровой стоимости.
• Коммунальные сборы: от 40 до 150 € в месяц. Урбанизации с бассейнами и садами — в верхней части диапазона.
• Страховка жилья: от 150 до 400 € в год.
• Обслуживание и ремонт: резервируйте 1–2 % от стоимости недвижимости в год как фонд на непредвиденные расходы.
• Управление арендой: если делегируете агентству — от 8 до 15 % месячной ренты (больше для туристической аренды).
• Простои: даже при хорошей заполняемости закладывайте 5–10 % простоя в год для долгосрочной и 25–40 % для туристической вне сезона.
• Подоходный налог (IRPF или IRNR): резиденты платят налог с чистого дохода от аренды; нерезиденты платят 19 % (ЕС) или 24 % (не ЕС) с валового дохода, с ограниченными вычетами.

Доходность против роста стоимости

Частая ошибка — оценивать инвестицию только по доходности аренды. На Коста-Бланке рост стоимости недвижимости — второй двигатель дохода. Квартира, купленная в Беналуа в 2020 году за 100 000 €, может стоить сегодня 140 000–150 000 €. Доходность аренды составляла 6 % в год, но прирост капитала добавил 8–10 % ежегодно. Совокупный доход превышает 14 % в год — цифра, которую мало какие финансовые активы повторили за тот же период.

Тем не менее рост стоимости не гарантирован. Циклы существуют, и темп 13 % в год в 2025 году не может сохраняться бесконечно. Инвестировать в расчёте только на рост стоимости — это спекулировать; инвестировать с надёжной рентой, покрывающей расходы и генерирующей денежный поток, — это инвестировать.

Часто задаваемые вопросы

Сколько денег нужно, чтобы начать инвестировать?

Функциональную квартиру для сдачи в аренду в таких зонах, как Торревьеха или Гуардамар, можно найти от 80 000–100 000 €. С учётом расходов на приобретение (10–13 %) и базового ремонта при необходимости общий расход составит 100 000–130 000 €. Для премиальных зон, таких как Хавея или Альтеа, точка входа поднимается до 200 000–300 000 €.

Что лучше — туристическая или долгосрочная аренда?

Зависит от вашего профиля. Если вы можете активно управлять (или платить тому, кто будет) и недвижимость находится в туристической зоне с лицензией VUT, туристическая аренда приносит больше по валовой доходности. Если предпочитаете предсказуемый доход с минимальным управлением, долгосрочная аренда эффективнее по чистой. Среднесрочная аренда (1–6 месяцев) — интересный компромисс, набирающий обороты.

Какие налоги я плачу как нерезидент-собственник?

Нерезиденты из ЕС платят 19 % с чистого дохода от аренды (валовая рента минус вычитаемые расходы). Нерезиденты из-за пределов ЕС платят 24 % с валового дохода без возможности вычитать расходы. Также существует налог на вменённый доход от владения недвижимостью, даже когда она не сдаётся. Всегда консультируйтесь со специалистом по налогообложению.

Как влияет регулирование туристического жилья?

Валенсийское сообщество требует туристическую лицензию (VUT) для краткосрочной аренды. Требования включают сертификат пригодности для проживания, страхование гражданской ответственности, регистрацию на портале Женералитата и передачу данных гостей властям. Без лицензии туристическая аренда незаконна и влечёт значительные штрафы.

Какая зона имеет лучшее соотношение доходности и риска?

Универсального ответа нет, но наиболее сбалансированные зоны, как правило, сочетают умеренные входные цены, устойчивый спрос (не только туристический) и хорошую транспортную доступность. Город Аликанте (Беналуа, Центр), Эль-Кампельо и Санта-Пола предлагают такой профиль. Торревьеха имеет самую высокую доходность, но с большей зависимостью от сезонного туризма.

Если вы думаете об инвестировании на Коста-Бланке, ознакомьтесь с нашими доступными объектами или свяжитесь с нами для персональной консультации.