Налогообложение аренды для нерезидентов в Испании

Если вы владеете недвижимостью в Испании и не являетесь резидентом, у вас есть налоговые обязательства. И они непростые. Налог на доходы нерезидентов (IRNR) имеет собственные правила, специфические формы, жёсткие сроки и ключевое различие между резидентами ЕС и нерезидентами ЕС, которое недавнее решение суда 2025 года только что изменило. Эта статья разбирает всё, что вам нужно знать, чтобы выполнять обязательства перед налоговой, не платя больше положенного.

Какой налог платит нерезидент за аренду?

Налог, облагающий арендные доходы нерезидентов в Испании — IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Налог на доходы нерезидентов). Это не IRPF (который для резидентов). Он декларируется с помощью Modelo 210 в Agencia Tributaria.

Налоговые ставки

• Резиденты ЕС, Исландии или Норвегии: 19 % от чистого дохода (выручка минус вычитаемые расходы).
• Нерезиденты ЕС/ЕЭП: 24 % от валового дохода (без вычета расходов). Однако решение Audiencia Nacional от июля 2025 года открыло возможность для нерезидентов ЕС также вычитать расходы — подробности ниже.

Вычитаемые расходы (резиденты ЕС/ЕЭП)

Если вы проживаете в ЕС или Европейском экономическом пространстве, вы можете вычесть из арендного дохода те же расходы, что и испанский резидент:

• Ипотечные проценты: часть процентов по ипотеке, пропорциональная периоду аренды.
• IBI (налог на недвижимость): ежегодный муниципальный налог на имущество.
• Коммунальные сборы: ежемесячный взнос в сообщество собственников.
• Страховка: страхование жилья и гражданской ответственности.
• Ремонт и обслуживание: расходы на поддержание недвижимости в пригодном для аренды состоянии (не улучшения, повышающие стоимость).
• Управление и администрирование: гонорары управляющего, арендного агентства, налогового консультанта.
• Амортизация: 3 % ежегодно от большей величины между стоимостью приобретения и кадастровой стоимостью строения (без земли).
• Коммуналка: вода, электричество, газ, интернет — если оплачивает собственник, а не арендатор.

Сумма этих расходов уменьшает налоговую базу, и 19 % применяется только к разнице. Если расходы превышают доход, база равна нулю — убытки на будущие периоды не переносятся.

Решение 2025 года: изменение для нерезидентов ЕС

До июля 2025 года собственники из-за пределов ЕС/ЕЭП (британцы после Brexit, россияне, латиноамериканцы, американцы) платили 24 % от валовой ренты без возможности вычитать расходы. Эта дискриминация основывалась на строгом толковании закона об IRNR.

В июле 2025 года Audiencia Nacional (Национальный суд) вынес решение, признающее право нерезидентов ЕС вычитать арендные расходы по IRNR, считая, что запрет представлял собой необоснованную дискриминацию. Решение основано на принципе свободного движения капитала Договора о функционировании ЕС, который также защищает третьи страны.

Что это значит на практике?

• Нерезиденты ЕС теперь могут вычитать те же расходы, что и резиденты ЕС, при декларировании арендного дохода.
• Ставка остаётся 24 % (не меняется), но применяется к чистому доходу вместо валового.
• Разница может быть огромной: если доход 12 000 € и вычитаемые расходы 5 000 €, вы платите 24 % от 7 000 € (1 680 €) вместо 24 % от 12 000 € (2 880 €). Экономия 1 200 € в год.

Это окончательно?

Решение Audiencia Nacional создаёт сильный прецедент, но налоговая может обжаловать в Верховном суде. Тем временем специализированные налоговые консультанты уже подают декларации с вычетом расходов для нерезидентов ЕС и во многих случаях запрашивают исправление за предыдущие четыре непросроченных года.

Пустая недвижимость тоже облагается

Аспект, о котором многие нерезиденты не знают: даже если квартира пустует и не приносит дохода, необходимо уплатить налог с вменённого дохода. Налоговая считает, что само владение недвижимостью в Испании генерирует условный доход, который нужно декларировать.

• Вменённый доход: 2 % от кадастровой стоимости (или 1,1 %, если кадастровая стоимость пересматривалась в последние 10 лет).
• Ставка: 19 % (ЕС/ЕЭП) или 24 % (вне ЕС) от вменённого дохода.

Пример: если кадастровая стоимость 80 000 € (пересмотренная), вменённый доход — 880 € (1,1 %). Налог составит 167 € (19 %) или 211 € (24 %). Немного, но накапливается, а штрафы за неподачу могут быть пропорционально высокими.

Как и когда подавать

Modelo 210

Это форма IRNR. Подаётся электронно в налоговую. Нужен NIF (который уже будет при покупке недвижимости) и цифровой сертификат или Cl@ve PIN для доступа к системе.

Сроки

• Сданная недвижимость: Modelo 210 подаётся ежеквартально (в течение первых 20 дней следующего квартала). При смене арендаторов или периодах без аренды квартальный расчёт корректируется пропорционально.
• Пустая недвижимость (вменённый доход): декларируется ежегодно, до 31 декабря следующего года.

Налоговый представитель

Если вы проживаете за пределами ЕС/ЕЭП, испанский закон требует назначить налогового представителя в Испании — лицо или организацию, выступающую связующим звеном с налоговой. Это не факультативно. Отсутствие представителя может повлечь штрафы и затруднить уведомления.

Резиденты ЕС/ЕЭП не обязаны иметь представителя, но на практике большинство нанимают испанского налогового консультанта для управления декларациями.

Налог на богатство

Помимо IRNR, нерезиденты с недвижимостью в Испании, стоимость которой превышает определённые пороги, могут быть обязаны уплатить Налог на богатство. В Валенсийском сообществе минимум освобождения — 500 000 € (чистая стоимость, за вычетом ипотечных долгов). Для большинства инвесторов с одним объектом на Коста-Бланке он не применяется. Но при наличии нескольких объектов или дорогой недвижимости — проконсультируйтесь.

Двойное налогообложение

Испания имеет соглашения об избежании двойного налогообложения более чем с 90 странами. Если ваша страна проживания также облагает арендный доход, полученный в Испании, соглашение предусматривает механизмы предотвращения двойного налогообложения. Обычно налоги, уплаченные в Испании, вычитаются из налоговых обязательств в стране проживания.

Страны с соглашением: Великобритания, Германия, Франция, Италия, Нидерланды, Бельгия, Швеция, Норвегия, Финляндия, Россия, США, Канада, Мексика, Колумбия, Аргентина и другие. Если у вашей страны нет соглашения с Испанией, двойное налогообложение может стать реальной проблемой — уточните до инвестирования.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли вычитать амортизацию недвижимости?

Да, если вы резидент ЕС/ЕЭП (и после решения 2025 года, вероятно, и если нет). Вычитаемая амортизация — 3 % ежегодно от большей величины между стоимостью приобретения (без земли) и кадастровой стоимостью строения. Это «безденежный» расход, значительно уменьшающий налоговую базу.

Что будет, если не подам декларацию?

Налоговая перекрёстно проверяет данные с Реестром собственности, банками и арендными платформами. При обнаружении недвижимости без поданного Modelo 210 могут наложить штрафы 50–150 % от неуплаченного налога плюс пени за просрочку. Срок давности — 4 года с момента окончания срока подачи.

Нужен ли NIE для подачи?

Да. Каждому нерезиденту с налоговыми обязательствами в Испании нужен NIF (Идентификационный налоговый номер). Для иностранных физических лиц NIF — это NIE (Идентификационный номер иностранца). Вы получите его при покупке, так как он обязателен для нотариального акта.

Могу ли я применить снижение 60 %, которое есть у резидентов?

Нет. Снижение 50–60 % за сдачу основного жилья — привилегия только IRPF (резидентов). Нерезиденты облагаются по IRNR, который не предусматривает этого снижения. Это означает, что на практике резидент может заплатить меньше налогов, чем нерезидент, за ту же арендную ренту.

Как Brexit влияет на британских собственников?

С 1 января 2021 года резиденты Великобритании являются нерезидентами ЕС для целей IRNR. Это означало 24 % от валовой ренты без вычета расходов. Решение июля 2025 года частично смягчает ситуацию, открывая вычет расходов для нерезидентов ЕС. Британским собственникам следует проконсультироваться с испанским налоговым консультантом для пересмотра деклараций и запроса ретроактивных исправлений при необходимости.

Налогообложение — один из самых сложных аспектов инвестиций в недвижимость как нерезидент. Если вы рассматриваете инвестиции на Коста-Бланке, ознакомьтесь с нашими доступными объектами или свяжитесь с нами для персональной консультации.