Покупка nuda propiedad в Аликанте: терпеливая инвестиция

Сеньоре Кармен восемьдесят два года, и она живёт на четвёртом этаже дома без лифта в Беналуа с 1984 года. На кухне пахнет кофе и цветами апельсина, когда она открывает окно в марте. Пенсия по вдовству у неё 936 евро в месяц, а квартира стоит двести тысяч. На прошлой неделе она подписала продажу nuda propiedad (голой собственности) у нотариуса. Она по-прежнему спит в той же кровати. Теперь у неё девяносто тысяч евро на сберкнижке Caixabank.

В 2025 году этот тихий жест повторился только в Валенсийском Сообществе 433 раза. Каждая четвёртая сделка по nuda propiedad в Испании оформлена здесь, по данным Главного нотариального совета, собранным фондом Edad y Vida. Если вы живёте в Аликанте и пройдёте вечером по любой улице, за гораздо большим числом балконов, чем кажется, скрывается этот тихий договор между пожилым владельцем, которому нужны деньги, и покупателем, которому некуда спешить.

Здание разделяется на два права

С 1889 года Гражданский кодекс Испании разделяет dominio (полное право собственности) и два права, которые можно разделить: nuda propiedad (голая собственность) и usufructo (узуфрукт). Голый собственник официально считается владельцем: он значится в Реестре, его наследуют дети после его смерти, он оплачивает IBI по структурным вопросам, если так оговорено. Узуфруктуарий имеет право пользоваться и распоряжаться имуществом как своим, пока не умрёт или пока не закончится оговорённый срок, согласно статье 467 и следующим Кодекса.

Когда Кармен продаёт nuda propiedad и оставляет себе пожизненный узуфрукт, юридическое право собственности переходит к покупателю, но она сохраняет ключ, право решать, перекрашивать ли кухню, и право принимать внучку в свободной комнате. Consolidación del dominio (момент, когда два права снова сольются) наступит в день её смерти. До этого покупатель является владельцем только на бумаге.

89 минус возраст

Стоимость пожизненного узуфрукта рассчитывается по правилу статьи 26 Закона 29/1987 о налоге на наследство и дарение, повторённому в регламенте ITP. Из 89 вычитается возраст узуфруктуария, и результат это процент от общей стоимости, который стоит узуфрукт. Минимум 10 %, максимум 70 %.

Кармен 82 года: 89 минус 82 это 7, что ниже порога, поэтому узуфрукт стоит 10 %. Голая собственность стоит оставшиеся 90 %, то есть 180 000 евро при квартире за 200 000. Но на реальном рынке никто не подписывает по такой цене. Покупатель закладывает риск долголетия, неликвидность актива и совместные расходы. Коммерческие скидки на Коста-Бланке составляют от 30 % до 60 % от теоретической цены. С каждым годом возраста узуфруктуария голый собственник автоматически прибавляет в стоимости.

Почему Аликанте возглавляет карту

INE указывает, что в провинции Аликанте 20,5 % населения старше 65 лет, чуть выше среднего по стране. Это около 390 000 человек. Многие живут в квартирах, купленных в семидесятые и восьмидесятые, давно выплаченных, иногда без лифта, со средними пенсиями в 1 510 евро по контрибутивной старости и 936 по вдовству. Edad y Vida отмечает, что средний возраст продавца nuda propiedad упал с 81 до 74,5 лет за пять лет: уже не очень пожилые, а недавно вышедшие на пенсию, которые хотят закрыть ипотеку, помочь ребёнку или просто жить свободнее.

Покупатель, наоборот, обычно испанский патримониальный инвестор или иностранный резидент с капиталом и долгим горизонтом. На idealista публикуются десятки объявлений на Коста-Бланке с пометкой nuda propiedad: таунхаус в Рохалесе с рыночной стоимостью 200 000 евро предлагается за 110 000 (скидка 45 %); студия в Торревьехе стоимостью 110 000 евро уходит за 42 000 (скидка 58 %).

Налоги в день подписания

Покупатель платит ITP по форме 600 со стоимости nuda propiedad, а не со всей стоимости квартиры. В Валенсийском Сообществе общая ставка составляет 10 % до 31 мая 2026 года и снижается до 9 % с 1 июня по региональной налоговой реформе, принятой на этот год. Жильё стоимостью более миллиона евро облагается по 11 %.

На примере Кармен: если покупатель согласился заплатить 90 000 евро за nuda propiedad с минимальной фискальной стоимостью 180 000, налоговое ведомство возьмёт большее из двух (заявленная стоимость или кадастровая референсная стоимость). Перед подписанием стоит проверить референсную стоимость, поскольку с 2022 года она заменяет так называемую реальную стоимость для налоговых целей. AJD снижается с 1,5 % до 1,4 % в той же реформе, хотя это касается только нотариального акта об ипотеке, если он есть.

На следующий день: как делятся расходы

В налоге на доходы физических лиц (IRPF) голый собственник не платит вменённый доход с недвижимости, пока длится узуфрукт: эту условную ренту в 1,1 % или 2 % от кадастровой стоимости декларирует узуфруктуарий. Это небольшое регулярное преимущество, которое часто остаётся незамеченным. Голый собственник не может и вычитать расходы по квартире, поскольку фискально она ему не принадлежит.

Распределение расходов следует статьям 500, 501, 502, 503, 504 и 505 Гражданского кодекса, если в нотариальном акте не оговорено иное. Узуфруктуарий оплачивает текущий ремонт, IBI, коммунальные услуги и обычный взнос в товарищество жильцов. Голый собственник берёт на себя капитальный ремонт и, как правило, структурные взносы: крыша, фасад, установка лифта, усиление перекрытий. В доме шестидесятых годов в Каролинасе или Пла-дель-Бон-Репос это не риторика: взнос на ликвидацию алюминоза или установку лифта может превысить 8 000 евро на квартиру. Стоит читать акт с этим в виду и, если у здания видны патологии, требовать действующий IEEV.CV до подписания.

Консолидация полного права собственности

В день смерти узуфруктуария голый собственник консолидирует право собственности и становится полноправным владельцем. Никакой повторной покупки нет: права автоматически объединяются. Но есть налоговая процедура. Самодекларация консолидации подаётся в Generalitat Valenciana в течение шести месяцев со дня смерти, с возможностью продления ещё на шесть по запросу.

Налоговая база это стоимость узуфрукта на дату разделения (первоначального подписания), с применением ставки ITP, действовавшей тогда. Она не обновляется к текущей рыночной стоимости. Если Кармен прожила ещё десять лет и квартира теперь стоит 280 000, покупатель не платит с накопленного прироста стоимости: он платит с 10 % от первоначальной стоимости. Это одно из наименее заметных и самых мощных налоговых преимуществ операции.

Что может пойти не так

Таблицы продолжительности жизни играют со средними значениями, но реальная жизнь нет. Узуфруктуарий 75 лет может прожить до 95 с пустой квартирой, которую инвестор не сможет занять или сдать в течение двадцати лет. Сделка приносит теоретическую отдачу (разница между уплаченным и дисконтированной будущей полной стоимостью), но не приносит наличных. Если покупателю понадобится ликвидность до консолидации, ему придётся продавать nuda propiedad на очень узком вторичном рынке, почти всегда с убытком.

Второй риск это износ. Узуфруктуарий обязан содержать имущество с заботой добропорядочного хозяина, согласно статье 497, но ему исполняется 90, он перестаёт делать ремонт, и сырость наступает. Голый собственник получает квартиру, требующую капитального ремонта. Стоит зафиксировать в нотариальном акте совместный страховой полис на жильё и чёткий перечень обязанностей.

Кому это действительно подходит

Nuda propiedad не для тех, кто гонится за туристической арендой или быстрым ростом стоимости. Это для инвестора с пассивным капиталом и горизонтом от десяти до двадцати лет. Для того, кто платит 90 000 евро сегодня за квартиру, которую его дочь унаследует за 250 000. Для того, кто понимает, что доход не получают ежемесячными взносами, а одним нотариальным актом, обычным утром, в кабинете нотариуса, оформляющего консолидацию.

Кармен тем временем имеет апрельский запах апельсиновых цветов, канарейку во дворе и девяносто тысяч евро на сберкнижке. Сделка дала ей то, что не смог дать ни один финансовый продукт: деньги сегодня и право жить там, где она хочет, до конца.

Если такой тип терпеливой инвестиции вам интересен, вы можете изучить нашу недвижимость или связаться с нами, чтобы спокойно обсудить ваш горизонт и ваш профиль.