НДС и гербовый сбор: 11,4% на новостройку в Аликанте в 2026

Вы приходите к нотариусу с застройщиком. Подписываете. Цена квартиры одна. Сумма чека, который вы выписываете в то утро, другая. У разницы есть имя, и это два налога: НДС и AJD. На Коста-Бланке с 1 июня 2026 года они добавляют 11,4 % к сумме в акте, а не к рекламной цене.

Если знаете заранее, это не сюрприз. Если нет, это холодный душ.

НДС 10 %: что входит

Сниженный НДС 10 % применяется к первой передаче готовой квартиры, в момент, когда застройщик вручает ключи покупателю по акту. Это статья 91.Uno.1.7 закона об НДС. Для свободного жилья в Аликанте (любая новостройка на Гран Виа, в Сан-Хуане, Плайя-Мучависта или Ла-Флорида, у которой ещё не было предыдущего собственника) ставка именно такая.

Есть исключение по ставке 4 %: жильё социального найма (VPO) по специальному режиму или в рамках государственного продвижения, с окончательным сертификатом квалификации. Застройщик обязан подтвердить это документально.

Гараж и кладовка идут по ставке 10 %, если вы покупаете их вместе с квартирой, в одном акте, в том же здании или комплексе, и при условии, что у вас не больше двух парковочных мест на квартиру. Так это формулирует налоговая: связанные объекты, а не отдельные покупки. Если позже вы купите третье место у соседа по дому, оно будет облагаться по ставке 21 %.

AJD снижен с 1,5 % до 1,4 % с 1 июня 2026 года

Гербовый сбор (AJD) взимается с оформления нотариального акта. Это печать нотариата, переведённая в процент от стоимости по акту.

До 31 мая 2026 года AJD на новостройку в Валенсийском сообществе составлял 1,5 %. Закон 5/2025 от 30 мая, опубликованный в региональном вестнике (DOGV) 31 мая 2025 года, снизил ставку до 1,4 % с вступлением в силу 1 июня 2026 года. За четыре дня до того, как вы это читаете.

Это означает на одну десятую меньше от суммы в акте. Для квартиры за 280 000 € это 280 € экономии на расчёте. Не решающая сумма, но приятная, если ваша сделка проходит на этих неделях.

Та же реформа вводит скидку 50 % по AJD для актов, связанных с проектами, признанными региональным интересом (группировки, сегрегации, разделения участков со стратегическим статусом). Для среднего покупателя это маргинально, для девелоперов крупных проектов заметно.

Холодный расчёт для квартиры за 280 000 €

Чтобы не оставаться в теории. Представьте дуплекс новостройки в Плайя-Сан-Хуан с парковочным местом и кладовкой, оформленный за 280 000 €:

• НДС 10 %: 28 000 €
• AJD 1,4 %: 3 920 €
• Налоговая сумма: 31 920 €

Если бы вы подписали 30 мая 2026 года, когда AJD ещё был 1,5 %, вы бы заплатили 4 200 € вместо 3 920 €. Экономия 280 € за то, что подождали до июня. Если ваше оформление сдвинулось на несколько недель из-за нотариальных документов или ипотечных формальностей, вы тихо благодарите задержку.

Кто и когда платит

НДС платит покупатель застройщику в день передачи ключей, обычно в составе финального чека, который вручается у нотариуса. Затем застройщик отчитывается перед налоговой в квартальной декларации.

AJD платит покупатель напрямую правительству Валенсийского сообщества по форме 600 в течение 30 рабочих дней после нотариального акта. Тот, кто ведёт ваше административное сопровождение (банковский гестор, если вы берёте ипотеку, или независимый гестор при оплате наличными), обычно подаёт декларацию. Но деньги уходят с вашего счёта.

Добавьте нотариальные расходы (от 0,3 % до 0,5 %), регистр недвижимости (от 0,1 % до 0,3 %) и услуги гестора (от 300 до 500 €). Обычная итоговая сумма (налоги плюс администрация) приходится в районе 12 % сверх цены квартиры.

Что не покрывает ставка 10 %

Сниженный НДС покрывает не всё, что застройщик включает в договор.

• Коммерческие помещения на первом этаже облагаются по ставке 21 %.
• Отдельные парковочные места (свыше двух на квартиру или купленные без неё) идут по 21 %.
• Мебель, которую застройщик добавляет в цену как дополнительный комплект, может облагаться по 21 %, если она выставляется отдельным счётом как поставка движимого имущества. Проверьте разделение в счёте.
• Ремонт, который вы заказываете после передачи (остекление террасы, замена полов), уже не относится к новостройке: применяется ставка по характеру работ, обычно 10 % при квалифицированной реконструкции и 21 % в остальных случаях.

Сравнение со вторичкой: разрыв в 2,4 пункта

С 1 июня 2026 года вторичное жильё на Коста-Бланке облагается ITP по ставке 9 % (было 10 %), при условии что сумма в акте не превышает 1 000 000 €. Свыше миллиона ставка остаётся 11 %.

Новостройка с НДС и AJD набирает 11,4 %. Это на 2,4 пункта больше общего ITP по вторичке. Для покупки за 280 000 € фискальная разница составляет 6 720 € в пользу вторички.

Это не значит, что вторичка всегда правильный выбор. Новостройка приходит с гарантиями по закону 38/1999, энергорейтингом A, заводской автоматикой и десятилетней страховкой по конструкции. У вторички своя цена и свои оговорки: возможный задолженный IBI, долги по коммунальным платежам до трёх лет, отложенные ремонты. Решение не определяется одним лишь налоговым процентом.

Чем эта статья не является

Это журналистское объяснение того, как сегодня устроено налогообложение новостройки в Аликанте. Это не налоговая и не юридическая консультация. У каждой сделки есть нюансы, которые может закрыть только местный налоговый консультант или налоговый адвокат провинции: скидки по возрасту, многодетной семье, основному жилью, инвалидности. Если вы подписываете в ближайшие недели, попросите профессионала закрыть симуляцию до момента чека у нотариуса.

В ESYS VIP мы помогаем читать налоговую сторону каждой сделки до подписания. Вы можете изучить наши объекты или связаться с нами для звонка без обязательств.