Comprar a particular o a promotora: diferencias clave

Cuando empiezas a buscar vivienda en la Costa Blanca, las opciones se dividen rápidamente en dos mundos: comprar a un particular (segunda mano) o comprar a una promotora (obra nueva). El producto es diferente, pero también lo son los impuestos, las garantías, los riesgos y la forma de negociar. Entender estas diferencias antes de visitar la primera vivienda te ayudará a saber exactamente qué estás comprando — y qué protección tienes si algo sale mal.

El producto: qué compras en cada caso

Segunda mano (particular)

Compras una vivienda que ya ha sido habitada. Puede tener años o décadas de uso, reformas anteriores (o la necesidad de hacerlas) y un historial de comunidad de propietarios. A cambio, suele estar en una ubicación consolidada — barrios con servicios, colegios, transporte y comercio — y puedes entrar a vivir desde el día siguiente a la firma.

Obra nueva (promotora)

Compras una vivienda a estrenar, construida según la normativa actual de eficiencia energética, accesibilidad y seguridad. Las calidades suelen ser superiores: aislamiento moderno, carpintería con rotura de puente térmico, aerotermia, electrodomésticos de última generación. A cambio, puede estar en una zona de nueva urbanización (sin servicios maduros) y, si compras sobre plano, tendrás que esperar entre 18 y 30 meses hasta la entrega de llaves.

Impuestos: ITP vs IVA + AJD

Esta es una de las diferencias más relevantes para tu bolsillo:

• Segunda mano: pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El tipo varía según la comunidad autónoma; en la Comunidad Valenciana es del 10 % sobre el precio de escritura.
• Obra nueva: pagas IVA (10 %) sobre el precio de venta, más AJD (Actos Jurídicos Documentados), que en la Comunidad Valenciana es del 1,5 % sobre el valor escriturado.

En la práctica, la obra nueva sale fiscalmente algo más cara (10 % + 1,5 % = 11,5 %) que la segunda mano (10 % ITP). La diferencia no es enorme, pero conviene tenerla en cuenta al comparar presupuestos.

Garantías legales

Aquí la diferencia es sustancial y favorece claramente a la obra nueva.

Obra nueva: triple garantía por ley

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a responder de los defectos de la vivienda con tres plazos de garantía:

• 1 año: defectos de acabado (pintura, molduras, revestimientos, carpintería de interior).
• 3 años: defectos de habitabilidad (humedades, problemas de aislamiento, fallos en instalaciones de fontanería, electricidad o climatización).
• 10 años: defectos estructurales (cimentación, estructura portante, elementos que comprometen la estabilidad del edificio). Cubierto por el seguro decenal, obligatorio para el promotor.

Protección de las cantidades a cuenta

Si compras sobre plano y entregas dinero antes de la finalización de la obra, esas cantidades deben estar garantizadas por un aval bancario o un seguro de caución. Si la promotora quiebra o no entrega la vivienda, el comprador puede recuperar todo lo pagado más los intereses legales. Esta protección es obligatoria por ley — desconfía de cualquier promotor que no la ofrezca.

Segunda mano: sin garantía legal específica

Cuando compras a un particular, no hay garantía estructural ni seguro decenal. La vivienda se vende en el estado en que se encuentra. El vendedor está obligado a declarar los vicios ocultos que conozca, y el Código Civil te da un plazo de seis meses para reclamar por vicios ocultos que no fueran evidentes en la compra. Pero demostrar que el vendedor conocía un defecto y lo ocultó es complicado y costoso.

Por eso, en segunda mano es fundamental hacer una inspección técnica antes de comprar — especialmente en viviendas antiguas — y pedir la documentación completa: nota simple, certificado energético, certificado de comunidad y cédula de habitabilidad.

Negociación

Con un particular

La negociación es directa y personal. El precio de salida lo fija el vendedor, a menudo con un margen de negociación incluido (5-10 %). Puedes argumentar con comparables, defectos, tasación bancaria y tiempo en el mercado. El trato humano importa: el vendedor puede preferir vender a un comprador que le inspire confianza, aunque la oferta sea ligeramente inferior.

Con una promotora

El margen de negociación sobre el precio es más limitado porque los precios están calculados sobre costes reales de construcción. Pero hay otras variables negociables: calidades de acabado (cocina, baños, suelos), inclusión de garaje o trastero, personalización de distribución (si la obra no ha avanzado lo suficiente) y condiciones de pago a plazos.

Las promotoras son más flexibles al inicio de la comercialización (necesitan ventas para arrancar la financiación) y al final (cuando quedan las últimas unidades y quieren cerrar el proyecto).

Proceso de compra

Segunda mano

El proceso típico es: visita → nota simple → negociación → contrato de arras → escritura ante notario. El plazo entre arras y escritura suele ser de 30-90 días, suficiente para tramitar la hipoteca y reunir la documentación.

Obra nueva

El proceso tiene más etapas: reserva → contrato privado de compraventa con calendario de pagos → pagos a cuenta durante la construcción (protegidos por aval) → finalización de obra → licencia de primera ocupación → escritura y entrega de llaves. El plazo total puede ser de 18 a 30 meses si compras sobre plano.

Financiación

Obtener hipoteca es más sencillo para obra nueva: la vivienda es nueva, tiene certificado energético alto, y el banco sabe que cumple toda la normativa vigente. La tasación suele coincidir con el precio de compra.

Para segunda mano, el banco puede tasar la vivienda por debajo del precio pedido — especialmente si la vivienda necesita reforma o tiene un certificado energético bajo. Esto puede afectar al porcentaje de financiación que obtienes.

Riesgos específicos

Riesgos de comprar a un particular

• Vicios ocultos no declarados (humedades, plagas, problemas estructurales).
• Cargas no detectadas (hipotecas, embargos, deudas de comunidad).
• Superficie real inferior a la registrada.
• Obras realizadas sin licencia (ampliaciones, cerramientos de terraza).

Riesgos de comprar a una promotora

• Retraso en la entrega (meses o incluso años sobre el plazo previsto).
• Calidades finales inferiores a la memoria de calidades del contrato.
• Insolvencia del promotor (el aval bancario protege, pero el proceso de recuperación puede ser largo).
• Diferencias entre los planos de venta y la vivienda terminada.

¿Cuál te conviene?

No hay una respuesta universal. La elección depende de tus prioridades:

• Si priorizas ubicación consolidada y disponibilidad inmediata: segunda mano.
• Si priorizas eficiencia energética y garantías legales: obra nueva.
• Si priorizas personalización: obra nueva sobre plano.
• Si priorizas precio de entrada: depende de la zona y el estado del mercado — en algunas zonas de la Costa Blanca la segunda mano es significativamente más barata; en otras, la obra nueva compite en precio.

Lo que no cambia en ninguno de los dos casos: la necesidad de verificar la documentación, de pedir la nota simple, de consultar con un abogado si hay dudas y de no firmar nada sin entender exactamente lo que estás asumiendo.

Preguntas frecuentes

¿Es más seguro comprar obra nueva que segunda mano?

Legalmente, la obra nueva ofrece más protección: garantía trienal, decenal y aval de cantidades a cuenta. Pero la segunda mano puede ser igual de segura si se hace una verificación exhaustiva (nota simple, inspección técnica, certificados). La diferencia está en quién asume la responsabilidad de verificar: en obra nueva, gran parte recae en la ley; en segunda mano, recae en el comprador.

¿Qué impuesto pago en cada caso?

Segunda mano: ITP (10 % en la Comunidad Valenciana). Obra nueva: IVA (10 %) + AJD (1,5 % en la Comunidad Valenciana). La obra nueva sale algo más cara fiscalmente (11,5 % frente a 10 %).

¿Puedo reformar una vivienda de segunda mano y obtener garantía?

Si contratas una reforma integral con un arquitecto y una constructora, la Ley de Ordenación de la Edificación puede aplicarse a las obras de reforma: 1 año para acabados, 3 años para habitabilidad, 10 años para estructura (si se afecta a ella). Pero esto depende del alcance de la reforma y de que se tramite con licencia de obras.

¿Qué pasa si la promotora quiebra antes de entregar la vivienda?

Si las cantidades a cuenta están debidamente avaladas (aval bancario o seguro de caución), el comprador puede reclamar la devolución del dinero más los intereses legales. El aval se ejecuta ante la entidad financiera que lo emitió. Sin aval, la recuperación del dinero es mucho más complicada y depende del procedimiento concursal.

¿Conviene comprar sobre plano o esperar a que la vivienda esté terminada?

Comprar sobre plano puede suponer un ahorro del 10-15 % sobre el precio final si el mercado sube, pero asumes el riesgo de retrasos y de diferencias entre lo prometido y lo entregado. Comprar con la obra terminada elimina esos riesgos: ves exactamente lo que compras, pero el precio puede ser más alto y la elección de viviendas más limitada.