Hipoteca fija, variable o mixta para no residentes en España (2026)
Euribor al 2,804%, fijas desde 2,30% TIN, mixtas al 1,75% los primeros años. Cómo eligen los no residentes que compran en la Costa Blanca en 2026.
Un piso recién visitado en la playa de San Juan, café en la Explanada y la pregunta de siempre: ¿fija, variable o mixta? Los bancos miran distinto cuando vives fuera de España, y la decisión cambia mucho según vengas a quedarte, a alquilarla o a venderla en cinco años.
Tres productos, tres lógicas
La hipoteca fija cobra el mismo tipo durante toda la vida del préstamo, el primer mes y el último. La variable revisa la cuota cada seis o doce meses sumando el Euribor a un diferencial pactado en la escritura. La mixta combina las dos: un tramo fijo inicial (entre cinco y veinte años, según producto) y un tramo variable después. Los tres están al alcance del comprador no residente en mayo de 2026, pero con condiciones más exigentes que las que se ofrecen a un asalariado empadronado en Alicante.
Qué dice el Euribor este mes
El Euribor a doce meses cerró mayo de 2026 en el 2,804%, casi tres décimas por encima de mayo de 2025 (2,081%). El Banco Central Europeo mantiene los tipos en el 2% desde el verano de 2025, y la próxima reunión está convocada para el 11 de junio. Caixabank Research sitúa el Euribor en el 2,23% para diciembre de 2026, Bankinter dibuja una horquilla del 2,30% al 2,45%. Traducido a tu cuota: con una variable y revisión anual ahora, unos 61 euros más al mes (unos 736 al año); a final de año, probablemente algo menos.
La hipoteca fija
Es la que más se firma en España. Alrededor del 60% de los préstamos nuevos en mayo eligieron tipo fijo. En Ibercaja arranca en el 2,30% TIN para perfiles residentes con vinculaciones plenas. Para no residentes los bancos suelen sumar entre 0,9 y 2 puntos, y los tipos quedan en una horquilla del 3,2% al 4,5% a 20 o 25 años. Lo que ganas es certidumbre: la misma cuota desde el primer mes hasta el último, sin importar lo que haga el Euribor.
La Ley 5/2019, que regula los contratos de crédito inmobiliario, limita la comisión por amortización anticipada al 2% durante los primeros diez años y al 1,5% después. No es barato cancelar antes una fija, pero la ley impide ir más allá. Si vendes el piso de Cabo de las Huertas al cuarto año y devuelves el capital, la mordida está acotada.
La variable, otra vez al alza
Una variable en mayo se firma con diferenciales que van del Euribor más 0,49% (Kutxabank, sin vinculaciones plenas) al Euribor más 0,99% para no residentes. Con el Euribor en el 2,80% la cuota efectiva queda entre el 3,30% y el 3,80%. Es decir: a día de hoy, una variable cuesta más que una fija. Tiene sentido firmarla solo si crees que el Euribor caerá rápido y de forma sostenida, algo que ningún analista da por seguro mientras la inflación europea siga por encima del 2%.
La amortización anticipada en una variable es más barata por ley: hasta el 0,25% durante los primeros tres años, o hasta el 0,15% durante los primeros cinco, a elección del banco. Pasado ese plazo, no hay comisión. Esta flexibilidad es la que sigue manteniendo a la variable en el mercado, sobre todo para quien tiene ahorro y prevé amortizar capital antes de tiempo.
La mixta, la que más crece
Hace dos años representaba el 3% o el 4% del mercado. Hoy ronda el 10% y sigue subiendo. Su atractivo está en el tramo fijo inicial: la más competitiva de mayo de 2026 ofrece el 1,75% TIN durante los primeros cuatro años, y después pasa al Euribor más 0,68%. Durante el periodo en el que tu vida en España todavía se está asentando (la matrícula del colegio en La Nucía, el coche español, los muebles que se hicieron esperar), pagas menos que con una fija pura.
El riesgo es lo que pasa al cuarto año. Si el Euribor sigue en torno al 2,3%, la cuota sube. Si para entonces ya has amortizado parte del capital o tienes claro que vendes, la cuenta sale. Es un producto pensado para horizontes de cinco a diez años, no para una vida entera en la urbanización.
El coste invisible: vinculaciones
Detrás de los tipos publicitados están las bonificaciones. Un Banco Sabadell que ofrece su mixta al 1,75% suele exigir nómina o ingresos domiciliados, seguro de hogar con la entidad, seguro de vida vinculado al préstamo, y una tarjeta con consumo mínimo anual. Cada vinculación que dejas de cumplir te sube el tipo unos diez o quince puntos básicos. La hipoteca aparentemente más barata puede acabar siendo la más cara, una vez sumados los seguros y comisiones del paquete.
Lo que el residente acepta con resignación, el no residente lo nota más: domiciliar la nómina en una cuenta española siendo trabajador en el extranjero implica gestionar transferencias mensuales y exposición al tipo de cambio. Pide al broker que te calcule el TAE real con y sin vinculaciones, y compáralo entre tres entidades antes de firmar nada.
Por qué el no residente paga un poco más
El banco que financia tu compra en Moraira, Jávea o Calpe asume más riesgo: tus ingresos están en Düsseldorf, en Moscú o en Birmingham, y reclamar una deuda en otra jurisdicción es caro. Por eso pide entre el 30% y el 40% de entrada (LTV del 60% al 70%, frente al 80% de los residentes), una nómina certificada con dos años de antigüedad, un mínimo de unos 2.000 a 2.500 euros netos mensuales, y que la cuota no supere el 30% o el 35% de tus ingresos. A esto suma NIE obligatorio y la apertura previa de una cuenta corriente española donde domiciliar la hipoteca.
Pequeñas excepciones: si declaras renta en España como residente fiscal, aunque sea por meses contados, o si compras a través de una sociedad patrimonial española, los criterios se acercan a los del comprador local. Tu asesor fiscal te dirá si esa estructura compensa el coste adicional de constituirla.
Cómo eliges
Cuatro preguntas honestas:
- ¿Te quedas para siempre? Una fija a 25 años te da la paz de saber que la cuota no se mueve aunque el Euribor llegue al 5%, como ya pasó en 2023.
- ¿Estás de paso, cinco u ocho años? Una mixta te da años baratos al principio y la opción de vender (o cancelar con poca comisión) antes de entrar en la parte variable.
- ¿Cobras en euros o en otra divisa? Si tu sueldo depende del rublo, de la libra o del franco suizo, una cuota fija en euros protege tu economía cuando el tipo de cambio se mueve.
- ¿Tienes ahorro líquido? Cuanto mayor sea tu entrada (un 35% en lugar del 30% mínimo), mejor diferencial te ofrecerá el banco y menos importará la elección entre fija y variable.
La media del mercado en mayo de 2026 vota fija: dos terceras partes de las firmas nuevas eligen ese producto. Para no residentes la mixta gana cada vez más terreno, porque encaja con la realidad de quien aterriza en la Costa Blanca con un plan a cinco u ocho años antes que a veinticinco.
Ningún simulador sustituye una hora con un broker hipotecario independiente y media hora con un asesor fiscal en Alicante. Las cifras de este artículo son de mayo de 2026 y la reunión del BCE del 11 de junio puede mover el tablero un par de décimas en cualquier dirección.
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Fuentes
Foto de David Robinson en Unsplash ↗
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