Cuánto cobra una inmobiliaria en Alicante: del 3% al 5% más IVA

Hay un momento, en toda venta, en el que alguien saca dos folios y un bolígrafo. No es el notario: eso llega meses después. Es el agente, sentado a tu mesa de la cocina, con el sol de la tarde entrando por la terraza y un documento que se llama nota de encargo. Lo firmas casi sin leerlo, porque parece un trámite.

No lo es. Ese papel decide cuánto vas a pagar, durante cuánto tiempo vas a estar atado y qué ocurre si acabas vendiendo tu casa por tu cuenta. Esto es lo que dice, y lo que cuesta, en la provincia de Alicante.

Cuánto cobra una inmobiliaria

En España los honorarios inmobiliarios son libres. No existe un porcentaje mínimo ni máximo fijado por ley: cada agencia pone su tarifa y el propietario la acepta o la negocia antes de firmar el encargo. En la práctica, la horquilla del mercado va del 3% al 7% del precio final de venta, con una media que se queda justo por debajo del 5%. Y encima va el 21% de IVA, que mucha gente descubre tarde.

Los porcentajes se entienden mejor con una casa concreta. Sobre un ático en La Mata anunciado en 285.000 euros, un 3% son 8.550 euros y un 5%, 14.250. Con el IVA encima: 10.345 y 17.243. Elegir una agencia u otra, en esa misma venta, son casi 7.000 euros de diferencia.

¿Quién paga? Por costumbre, el vendedor, porque es quien contrata el servicio. No es una regla legal: hay agencias que cargan la comisión al comprador y otras que la reparten. En alquiler sí cambió la norma, y de forma expresa: desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria los asume el arrendador, nunca el inquilino. En compraventa sigue siendo cuestión de contrato.

El cobro se produce normalmente el día de la escritura, cuando el dinero cambia de manos de verdad.

Qué es exactamente la nota de encargo

La nota de encargo (también hoja de encargo, o contrato de mediación) es el contrato entre tú y la agencia. No tiene una ley propia que lo regule: es un contrato atípico, sostenido por el Código Civil, por la normativa de consumo y por décadas de jurisprudencia. De ahí que la redacción pese tanto.

Cinco cláusulas concentran casi todos los conflictos posteriores:

• El precio de salida, y si la agencia puede moverlo sin tu firma.
• La duración, y sobre todo si se prorroga sola cuando nadie dice nada.
• La comisión: porcentaje, si la cifra lleva IVA incluido o no, y en qué momento se devenga.
• La exclusiva, si la hay.
• La penalización por incumplimiento.

La exclusiva, y lo que dijo el Supremo

La exclusiva es el punto que más discusiones genera. Significa que durante un plazo, seis meses prorrogables es lo habitual, esa agencia es la única que puede vender tu casa.

El Tribunal Supremo se pronunció sobre ella en la sentencia 263/2019, de 10 de mayo. Resumida: el pacto de exclusiva es válido y no es abusivo, siempre que esté redactado en términos claros y comprensibles y exista un equilibrio real entre las obligaciones de las dos partes. La agencia se compromete a desplegar una actividad intensa para vender, poniendo su estructura material y humana al servicio del cliente; el propietario se compromete a respetar la exclusiva durante el plazo pactado.

En ese caso el Supremo tampoco consideró abusiva la indemnización acordada, precisamente porque coincidía con el porcentaje previsto como comisión y la agencia había cumplido su parte. Traducido: si firmas una exclusiva, la firmas de verdad. El plazo se negocia antes de firmar, no después.

La hoja de visita: el papel que firma el comprador

Al otro lado del mostrador hay un segundo documento. Cuando un interesado visita tu casa con la agencia, se le pide que firme una hoja de visita. Su función es dejar constancia de que fue ese agente quien le enseñó el inmueble, por si más adelante intenta cerrar la operación directamente contigo y saltarse la comisión.

Aquí la jurisprudencia está dividida, y conviene saberlo. La línea mayoritaria de las audiencias provinciales sostiene que firmar una hoja de visita no equivale a firmar un contrato de mediación: acredita que hubo una visita y poco más, porque de esa firma no cabe deducir un consentimiento libre e informado a un encargo profesional. Una línea minoritaria sí ha condenado a compradores a pagar, cuando el documento estaba redactado con claridad como un contrato autónomo, con obligaciones recíprocas bien definidas.

En la práctica, la hoja de visita vale lo que valga su redacción. Ni es papel mojado ni es un cheque en blanco.

El registro que casi nadie mira

Desde el 16 de octubre de 2022, quien quiera intermediar profesionalmente en una operación inmobiliaria en Alicante, Valencia o Castellón tiene que estar inscrito en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana, creado por el Decreto 98/2022, de 29 de julio, del Consell. El registro es público y gratuito, y su finalidad declarada es la protección del consumidor en materia de vivienda.

La historia tiene un giro poco conocido. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia recurrió el decreto, y en 2024 el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana le dio parcialmente la razón: anuló varios de los requisitos de solvencia y de formación exigidos para inscribirse, al entender que el decreto no motivaba con suficiencia esas limitaciones a la libre competencia. El registro sigue en pie. Parte de su letra pequeña, no.

Para ti, propietario, sigue siendo la comprobación más barata de todas: pedir el número de inscripción y mirarlo.

Lo que conviene mirar antes de firmar

Esto no es asesoramiento legal, es sentido común de oficio. Antes de estampar la firma:

• Lee la duración y busca la prórroga automática. Si está, pregunta cómo se cancela y con cuánta antelación.
• Pide por escrito qué incluye la comisión: reportaje fotográfico, plano, publicación en portales, gestión de visitas, filtrado de compradores, acompañamiento hasta la notaría.
• Confirma si el porcentaje va con IVA o sin IVA. Son 21 puntos de diferencia.
• Mira cuándo se devenga la comisión. No es lo mismo pagarla porque aparece un comprador que pagarla al firmar la escritura.
• Si hay exclusiva, negocia el plazo y pide un compromiso de actividad: fotos, portales, informes periódicos.
• Pide el número de registro del agente.
• Si hay algo que no entiendes, no lo firmes ese día. Un abogado o la oficina municipal de consumo se lo leen en veinte minutos.

Una buena agencia no tiene ningún problema con estas preguntas. Suele contestarlas antes de que las hagas.

El precio de salida es la otra mitad de la ecuación, y decide más que el porcentaje que acabes pagando: aquí está cómo poner precio a tu casa en Alicante para vender en 90 días. Y si la operación llega a arras y se tuerce, estos son los cinco motivos por los que una venta se cae antes del notario.

Si estás pensando en vender en la Costa Blanca, puedes explorar nuestras propiedades para ver cómo se presenta hoy una vivienda en el mercado, o contáctanos y lo hablamos con calma.

Fuentes

• El Supremo aclara las relaciones entre inmobiliaria y consumidor cuando se vende la vivienda desde una exclusiva (STS 263/2019)
• Decreto 98/2022, de 29 de julio, del Consell, Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana
• CGPJ: el TSJCV estima un recurso de la CNMC y anula varios requisitos del Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria
• Generalitat Valenciana: inscripción en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria
• Sepín: la firma de la hoja de visitas, qué obligaciones implica para el comprador
• Navarro Selfa Abogados: la hoja de visita y el contrato de exclusiva
• Comisiones inmobiliarias en 2026: horquillas de honorarios en España