IVA y AJD en obra nueva: 11,4% en Alicante desde junio 2026
Compra obra nueva en Alicante en 2026: pagas 10% de IVA más 1,4% de AJD desde el 1 de junio. Te enseñamos qué entra, qué no y cuándo se desembolsa.
Llegas a la notaría con la promotora y firmas. El precio del piso es uno. El cheque que escribes esa mañana, otro. La diferencia tiene nombre, y son dos: IVA y AJD. En la Costa Blanca, desde el 1 de junio de 2026, suman 11,4 % del precio escriturado, no del precio que veías en el folleto.
No es una sorpresa si lo sabes. Es un cubo de agua fría si no.
El 10 % de IVA: qué se cuenta dentro
El IVA reducido del 10 % aplica a la primera transmisión de la vivienda terminada, ese instante en el que el promotor entrega llaves a quien firma escritura. Está en el artículo 91.Uno.1.7º de la Ley del IVA. Para una vivienda libre en Alicante (cualquier piso de obra nueva en Gran Vía, San Juan, Playa Muchavista o La Florida que aún no haya tenido dueño anterior), el porcentaje es ese.
Hay una excepción al 4 %: las Viviendas de Protección Oficial bajo régimen especial o promoción pública, con cédula de calificación definitiva. La promotora tiene que acreditarla por escrito.
El garaje y el trastero entran al 10 % si los compras junto a la vivienda, en la misma escritura, dentro del mismo edificio o complejo, y siempre que no superen las dos plazas de garaje por vivienda. Es lo que dice Tributos: anexos vinculados, no comprados sueltos. Si más tarde decides comprar la plaza tres a un vecino de la promoción, esa tributará al 21 %.
El AJD baja del 1,5 % al 1,4 % desde el 1 de junio de 2026
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava la formalización de la escritura pública. Es el sello del notariado, traducido en porcentaje sobre el valor escriturado.
Hasta el 31 de mayo de 2026, en la Comunitat Valenciana el AJD para obra nueva era del 1,5 %. La Ley 5/2025, de 30 de mayo, publicada en el DOGV el 31 de mayo de 2025, lo redujo al 1,4 % con entrada en vigor el 1 de junio de 2026. Cuatro días antes de que leas esto.
Significa una décima menos sobre el precio escriturado. Para una vivienda de 280.000 €, son 280 € menos en la liquidación. Nada que cambie una decisión de compra, todo que apreciar si firmas estas semanas.
La misma reforma introduce una bonificación del 50 % en AJD para escrituras vinculadas a proyectos declarados de interés autonómico (agrupaciones, segregaciones, divisiones de fincas con calificación estratégica). Residual para el comprador medio, relevante para promotores de grandes desarrollos.
El cálculo en frío sobre un piso de 280.000 €
Para no quedarse en la teoría. Imagina un dúplex de obra nueva en Playa San Juan con plaza de garaje y trastero, escriturado en 280.000 €:
- IVA 10 %: 28.000 €
- AJD 1,4 %: 3.920 €
- Suma fiscal: 31.920 €
Si hubieras firmado el 30 de mayo de 2026, con el AJD al 1,5 %, habrías pagado 4.200 € en lugar de 3.920 €. Ahorras 280 € por haber esperado a junio. Si tu escritura se demora unas semanas más por papeleo del notario o cantidades pendientes de la hipoteca, lo agradeces.
Cuándo se desembolsa y a quién
El IVA lo paga el comprador a la promotora en el mismo acto de la entrega, normalmente como parte del cheque final que se firma en notaría. La promotora lo ingresa después en Hacienda con su declaración trimestral.
El AJD lo paga el comprador directamente a la Generalitat Valenciana mediante el modelo 600, dentro de los 30 días hábiles posteriores a la escritura. Quien lleva tu gestión (la gestoría del banco si financias con hipoteca, un gestor independiente si pagas al contado) suele encargarse del trámite. Pero el dinero sale de tu cuenta.
Súmale notaría (0,3 % a 0,5 %), registro (0,1 % a 0,3 %) y gestoría (300 a 500 €). El total habitual, fiscal más administrativo, ronda el 12 % sobre el precio del piso.
Lo que no entra en el 10 %
El IVA reducido no cubre todo lo que la promotora te ofrezca en el contrato.
- Los locales comerciales en planta baja tributan al 21 %.
- Las plazas de garaje sueltas (más allá de dos por vivienda, o compradas sin la vivienda) van al 21 %.
- El mobiliario que la promotora incluye como extra en el precio puede tributar al 21 % si se factura aparte como entrega de bienes muebles. Revisa la separación en la factura.
- Las reformas posteriores que pidas tras la entrega (cerrar una terraza, cambiar suelos) ya no son obra nueva: van al tipo que corresponda según la naturaleza del trabajo, habitualmente 10 % si es rehabilitación cualificada o 21 % si no.
Comparado con segunda mano: la brecha de 2,4 puntos
Desde el 1 de junio de 2026, una vivienda de segunda mano en la Costa Blanca tributa al 9 % de ITP (antes era el 10 %), siempre que el valor escriturado no supere 1.000.000 €. Por encima del millón, sigue al 11 %.
La obra nueva, sumando IVA y AJD, suma 11,4 %. Son 2,4 puntos más que el ITP general de la segunda mano. Para una compra de 280.000 €, la diferencia fiscal son 6.720 € a favor de la segunda mano.
No significa que la segunda mano sea siempre la opción correcta. La obra nueva entrega garantías de la Ley 38/1999, eficiencia energética A, domótica de fábrica y diez años de seguro decenal. La segunda mano tiene su precio y sus servidumbres: posible IBI atrasado, deudas de comunidad de hasta tres años, reformas pendientes. La elección no se decide solo por el porcentaje de impuestos.
Lo que no es este artículo
Esta es una explicación periodística de cómo encaja la fiscalidad de la obra nueva en Alicante hoy. No es asesoramiento fiscal ni jurídico. Cada operación tiene matices que solo un asesor fiscal o un abogado tributarista de la provincia pueden cerrar contigo: bonificaciones por edad, por familia numerosa, por adquisición de vivienda habitual, por discapacidad. Si firmas en las próximas semanas, llévate la simulación cerrada por un profesional antes del cheque en notaría.
En ESYS VIP te ayudamos a leer la fiscalidad de cada operación antes de firmar. Puedes explorar nuestras propiedades o contáctanos para una llamada sin compromiso.
Fuentes
Foto de Milan Trninic en Unsplash ↗
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