Tasación de obra nueva en Alicante: 6 meses, 80% y 300-500 €

Para tu hipoteca de obra nueva en Alicante, la tasación es ese sobre cerrado que un técnico imprime en algún despacho de Madrid o Valencia y que tu banco abre antes de prestarte ni un euro. No es papeleo más. Es el número que decide si firmas en notaría con calma o si rebuscas treinta mil euros bajo el sofá la semana de la entrega.

Qué es una tasación hipotecaria

La tasación es un informe técnico que estima cuánto vale tu vivienda según una metodología fijada por el Banco de España, en concreto la Orden ECO/805/2003 (modificada en 2025 por la Orden ECM/599/2025, en vigor desde agosto de 2026). La firma un tasador adscrito a una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España. No un perito cualquiera. Tampoco el comercial de la promotora.

El banco la pide por una razón concreta: la Ley Hipotecaria le obliga a usar ese valor como referencia para conceder el préstamo y para inscribir la garantía en el Registro de la Propiedad. Sin tasación, no hay hipoteca.

La eliges tú, no el banco (Ley 5/2019)

Desde 2019 la cosa está clara. La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario te reconoce el derecho a elegir la tasadora libremente, siempre que esté homologada por el Banco de España. Tu sucursal no puede obligarte a su filial preferida ni cobrarte recargo por aportarla por tu cuenta.

En la práctica, mucha gente acepta la tasadora del banco porque viene en el paquete y se ahorra el trámite. Mantén la opción abierta: si la primera tasación sale baja, una segunda en otra sociedad homologada (también válida 6 meses) puede salvarte la operación.

Tres tasaciones, una misma vivienda

La obra nueva tiene un detalle que la separa de la segunda mano: cuando firmas reserva, el piso aún no existe. El tasador trabaja en tres momentos distintos.

Sobre plano. El técnico estudia el proyecto visado del arquitecto, la memoria de calidades, la licencia municipal de obra y la documentación del promotor. Calcula el valor hipotético del inmueble como si ya estuviera terminado, comparándolo con viviendas similares en el barrio. Es el valor que sirve para que el banco te apruebe la hipoteca con suficiente antelación.

Valoración intermedia. Durante la construcción, si el banco financia al promotor o tienes una autopromoción, se emiten valoraciones que reflejan el porcentaje de obra ejecutada. Tinsa, Gloval, CBRE y Sociedad de Tasación las hacen de forma rutinaria cuando el avance entra en certificación.

Tasación final. Con el edificio terminado, cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación en mano, el tasador vuelve, inspecciona la vivienda físicamente y emite el informe definitivo. Este es el que viaja al notario el día de la firma.

El 80%, el 100% y por qué los no residentes leen distinto

El banco financia hasta el 80% del valor de tasación o de compraventa, el menor de los dos. Suena pétreo y no lo es del todo.

En obra nueva, si ya has ido entregando a cuenta un 20% o un 30% del precio durante la construcción (las famosas cantidades anticipadas avaladas por la Ley 38/1999), el banco puede llegar a financiar el 100% del importe que todavía debes al promotor. Sobre el papel del préstamo se ve como 80%. Sobre tu bolsillo, como cubrirlo todo. El resto lo pusiste antes.

Para no residentes el cálculo cambia. La mayoría de bancos españoles aplican un techo del 60% o 70% del valor de tasación, y rara vez suben de ahí. Imagina que el piso vale 350.000 € según el tasador y el contrato dice 360.000 €. Un comprador local podría hipotecar 280.000 €. Un extranjero sin residencia fiscal en España negocia, en el mejor de los casos, 245.000 €.

Entre 250 y 500 euros, válida seis meses

El precio medio en España oscila entre 250 y 500 €, según tamaño y zona. Para un piso de 100 a 110 m² en la ciudad de Alicante, espera entre 300 y 400 €. Una villa amplia en Moraira, Altea o Jávea sube fácil a 600 u 800 € por superficie, parcela y desplazamiento del tasador. La paga el comprador. La Ley 5/2019 movió la mayoría de gastos hipotecarios hacia el banco, pero la tasación se quedó de tu lado.

La validez es de seis meses desde la fecha del informe. Si tu compraventa se alarga, pasado ese plazo el banco pedirá una nueva, salvo que cierre antes la firma. Para sobre plano con entrega prevista a 18 meses, el banco normalmente reemite la tasación al final, ya con la vivienda construida.

Cuando el número no cuadra

La tasación sale por debajo del precio acordado y empieza la matemática difícil. Imagina que firmaste arras por 320.000 € y la tasación dice 300.000 €. El banco aplicará el 80% sobre 300.000, no sobre 320.000: 240.000 € en lugar de 256.000. Tienes que poner 16.000 € más de tu bolsillo.

Las salidas son tres: aportar más capital, renegociar con el promotor (más difícil en obra nueva, donde el precio suele estar fijado de arriba para abajo) o pedir una segunda tasación a otra sociedad homologada. A veces el segundo tasador llega al mismo número. A veces, sencillamente porque vio el edificio bajo otra luz, le suma cinco o seis mil euros que destraban la operación.

Quién tasa en la Costa Blanca

Las cuatro grandes operan en toda la provincia. Tinsa, Gloval (especialmente fuerte en el arco mediterráneo), Sociedad de Tasación y CBRE Valuation Advisory. Junto a ellas, Arquitasa (más de 30 años en Alicante) y casas como Valmesa o Tasvalor cubren tanto la capital como El Campello, San Juan, Santa Pola, Elche, Dénia, Altea, Jávea y Calpe. Cualquiera de ellas vale ante tu banco siempre que figure en el registro del Banco de España, consultable gratis en su web.

En ESYS VIP te acompañamos a leer la tasación junto al resto de los documentos. Puedes explorar nuestras propiedades o contáctanos si quieres una mirada serena al lado durante tu compra.

Fuentes

• BOE: Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles
• BOE: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
• Asociación Española de Análisis de Valor: cómo y cuándo se valora una obra en construcción
• BBVA: qué pasa si la tasación es más alta o más baja que el precio de compra
• iAhorro: cómo es la tasación de una vivienda de obra nueva