Vender tu casa en Alicante: los 8 documentos que pide el notario

Hay una mañana concreta en la que todo esto importa. Estás en una notaría del centro de Alicante, la luz de julio entrando de lado por la persiana, el comprador sentado enfrente y una carpeta sobre la mesa. Si dentro de esa carpeta falta un papel, la firma no ocurre. Se levanta todo el mundo y se busca otra fecha.

Vender una vivienda en España casi nunca se atasca por el precio. Se atasca por documentos.

La buena noticia es que la lista es finita, conocida y se puede tener lista antes incluso de publicar el anuncio. Esta es la carpeta, pieza a pieza.

1. La nota simple: 9,02 euros y el punto de partida

La nota simple es la radiografía registral de tu casa. Dice quién figura como propietario, cómo está descrita la finca, cuál es su referencia catastral y, sobre todo, qué cargas lleva pegadas: hipotecas vivas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales.

Cuesta 9,02 euros pedida directamente en el Registro de la Propiedad o en la sede electrónica del Colegio de Registradores. Los gestores online cobran entre 15 y 50 euros por exactamente el mismo documento.

Pídela tú, y pídela primero. Un vendedor que conoce sus propias cargas negocia de pie; uno al que se las descubre el comprador negocia de rodillas. Si quieres ver cómo se lee desde el otro lado de la mesa, lo contamos en nuestra guía de la nota simple.

2. El certificado de eficiencia energética

Obligatorio desde 2013 para vender o alquilar. Lo emite un técnico competente, arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero, después de visitar la vivienda, y tiene una validez de diez años. Con una salvedad: si tu casa saca la letra G, la peor de la escala, el certificado dura solo cinco.

En la Comunitat Valenciana el documento no vale por sí solo. Hay que registrarlo ante el IVACE, y es ese registro el que le da eficacia legal. Sin él no podrás anunciar la etiqueta ni cerrar la operación.

El notario está obligado por ley a comprobar que entregas al comprador un certificado en vigor. Si llegas a la firma sin él, la operación se para ahí mismo. Y las sanciones autonómicas van de 300 a 6.000 euros: entre 300 y 600 por anunciar sin etiqueta o con un certificado caducado, de 601 a 1.000 por vender sin certificado en vigor, y hasta 6.000 por publicar una calificación falsa.

Si te preguntas cuánto pesa realmente esa letra en el precio, lo analizamos en este artículo sobre la certificación A o B.

3. La declaración responsable de segunda ocupación

Aquí es donde los vendedores de fuera se pierden. En la Comunitat Valenciana, lo que en otras autonomías sigue llamándose cédula de habitabilidad se tramita hoy como declaración responsable de segunda ocupación, ante el ayuntamiento del municipio. En la ciudad de Alicante, ante el área de Urbanismo.

Acredita que la vivienda cumple las condiciones técnicas de habitabilidad y es lo que permite al nuevo propietario contratar la luz y el agua a su nombre. Las declaraciones de primera ocupación caducan a los diez años; las de segunda ocupación, a los veinte. Al ser una declaración responsable, surte efecto desde el momento en que se presenta.

Comprueba la fecha de la tuya antes de nada. Si venció, necesitarás un técnico que emita el certificado de habitabilidad previo, y eso son días.

4. El certificado de deudas de la comunidad

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal es tajante. En la escritura de venta, el transmitente debe declarar que está al corriente de los gastos generales de la comunidad, o expresar lo que debe, y aportar en ese mismo acto una certificación del administrador coherente con esa declaración. Sin ella, el notario no puede autorizar la escritura pública.

No es papeleo ceremonial. El comprador responde con la propia vivienda de las cantidades que dejaste a deber en la parte del año en curso y en los tres años naturales anteriores. Por eso ningún comprador informado firma sin ese certificado, y ningún notario lo pasa por alto.

Pídeselo al administrador de fincas con antelación: muchos lo emiten en un plazo de días, no de horas.

5. Los papeles pequeños que siempre se olvidan

La escritura de compraventa original, la que firmaste cuando compraste. El último recibo del IBI, que además contiene la referencia catastral que el notario necesita. Las últimas facturas de luz, agua y gas, para que el comprador pueda cambiar los titulares sin cortes. Los estatutos de la comunidad y las actas recientes si el edificio tiene obras acordadas. Y, si el inmueble tiene la antigüedad que lo exige, el informe de evaluación del edificio.

Ninguno de estos, por separado, tumba una firma. Juntos son la diferencia entre una venta que avanza y una que se pasa tres semanas pidiendo cosas por WhatsApp. Una vivienda con la carpeta completa se percibe como una vivienda cuidada, igual que se percibe en fichas bien documentadas como la de este ático en el centro de Alicante con vistas al mar.

6. Si todavía tienes hipoteca

Necesitas dos cosas distintas. Primero, un certificado de saldo pendiente o de deuda cero emitido por tu banco. Según los criterios de buenas prácticas del Banco de España, la entidad debe emitir el certificado de deuda cero de forma gratuita y comparecer en la firma de la escritura de cancelación sin cobrar por el trámite ni por el desplazamiento.

Segundo, la cancelación registral, que es lo que borra la hipoteca del Registro. Es un gasto real y conviene presupuestarlo: lo desglosamos en esta guía sobre cancelar la hipoteca al vender en Alicante.

7. Si vendes desde fuera de España: la retención del 3%

Muchos propietarios de la Costa Blanca son no residentes fiscales, y aquí hay una pieza que sorprende. Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio pactado e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura.

No es un impuesto añadido. Es un pago a cuenta del impuesto sobre la renta de no residentes que tú liquidarás después con el modelo 210 por la ganancia patrimonial. Si el 3% supera lo que realmente debes, se solicita la devolución. Si no llega, se completa.

Y ojo al detalle que asusta a los compradores: si esa retención no se ingresa, el inmueble queda afecto al pago de esa cantidad. Por eso conviene tenerlo hablado desde el primer momento.

A esto se suma la plusvalía municipal, que en una venta paga el vendedor y que cambió de reglas con la última reforma. Lo explicamos en este artículo.

8. El tiempo, que es el documento invisible

Reunir todo esto suele llevar entre dos y cuatro semanas, sobre todo si hay certificados que solicitar o renovar. El energético depende de la agenda del técnico. El de la comunidad, del administrador. La declaración de segunda ocupación, del ayuntamiento.

Empezar la carpeta el día que decides vender, y no el día que aparece un comprador, es probablemente la decisión que más acorta una venta en Alicante. Nada de esto es asesoramiento fiscal ni jurídico: para tu caso concreto, un gestor, un abogado o el propio notario son quienes deben mirarlo.

Pero la carpeta la puedes empezar hoy.

En ESYS VIP te ayudamos a preparar tu vivienda antes de que salga al mercado. Puedes contactarnos para una valoración sin compromiso, o explorar nuestras propiedades para ver cómo presentamos cada casa.

Fuentes

• Colegio de Registradores: cuánto cuesta una nota simple
• Ayuntamiento de Alicante: declaración de habitabilidad y segunda ocupación
• Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9
• Agencia Tributaria: retención del adquirente de un inmueble
• Banco de España: cancelación registral de la hipoteca
• Normativa de certificación energética en la Comunitat Valenciana