Alquiler por habitaciones en Alicante: cuando el coliving rinde más

Las once de la noche en una calle de Garbinet. La luz amarilla de una cocina compartida se filtra por la ventana del segundo piso. Dentro, cuatro personas que no se conocían hace seis meses pelan un mango sobre una tabla común. Cada una paga su renta por separado al mismo casero. Cada una tiene su llave del baño. Esto es el alquiler por habitaciones en la Alicante de 2026, y para el inversor que firmó la compra hace dos años es la rentabilidad más alta que ha visto en su vida.

Por qué Alicante se ha vuelto la capital de la habitación

Alicante lidera la escalada del precio del alquiler en España. Una habitación en la ciudad cuesta de media 380 euros al mes, un cuatro por ciento más que hace un año, según los portales especializados. La oferta de habitaciones en pisos compartidos creció un cuarenta y tres por ciento en el primer trimestre de 2026. La razón es triple: una universidad pública con casi treinta mil estudiantes en San Vicente del Raspeig, una capital costera que sigue atrayendo a profesionales remotos del centro y norte de Europa, y una ley estatal que ha vuelto incómodo el alquiler de larga duración para muchos pequeños propietarios, que han movido la oferta hacia el alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones.

La cuenta que enamora a los inversores

Para el dueño la ecuación es directa. Un piso de tres habitaciones que se alquila completo a una familia rinde alrededor de mil quinientos euros al mes. El mismo piso, alquilado por habitaciones a profesionales o estudiantes, puede acercarse a los dos mil cien o dos mil cuatrocientos. Sumas mensuales de doscientos a setecientos euros que se traducen, sobre el precio de compra, en una rentabilidad bruta entre veinte y treinta por ciento mayor que la del alquiler convencional. En los barrios mejor situados de la provincia los datos públicos sitúan la rentabilidad bruta entre el cinco y el diez por ciento anual, frente al tres y medio que es habitual en el alquiler clásico de larga estancia.

Hay un detalle que casi nadie cuenta y que reduce parte de ese diferencial: el desgaste. Cuatro personas en una vivienda no la cuidan como una familia. Las facturas de comunidad suben porque el ascensor se usa cuatro veces más. La caldera se rompe antes. La pintura aguanta dos años, no cinco. Conviene pactar suministros incluidos con tope mensual o una cuota fija de gastos para evitar la guerra del aire acondicionado en agosto, y contemplar una limpieza semanal de zonas comunes dentro de la renta. Estos costes recortan algo del bruto pero no lo eliminan.

El contrato no es el de un piso entero

Aquí empieza la parte que muy pocos te explican antes de comprar. El contrato de arrendamiento de habitación para uso de vivienda no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. La sala primera del Tribunal Supremo lo dejó claro en sus sentencias de 10 de febrero de 1986 y 24 de febrero de 2000: ante el silencio de la LAU sobre el arrendamiento parcial de inmuebles, la regulación aplicable es la libertad de pacto entre las partes y, en lo no pactado, los artículos 1.542 y siguientes del Código Civil. La consecuencia práctica es enorme. No hay prórroga obligatoria de cinco años. No hay tope automático de actualización legal. Tampoco existe la red de seguridad que la LAU ofrece al inquilino, lo que cambia el perfil de riesgo y de marketing del producto.

Hay dos modos de alquilar por habitaciones, y elegir mal te puede dejar fuera de la rentabilidad prevista. El primero es un contrato único firmado por todos los inquilinos como arrendatarios solidarios. Si uno se va, los otros responden por la renta entera hasta que llegue otro. El segundo es un contrato individual por cada habitación: cuatro contratos, cuatro fianzas, cuatro renovaciones independientes. Este modelo es el que más control da al casero y el que la mayoría de operadores de coliving ha estandarizado. Exige más papeleo y un buen software de gestión, pero te aísla del efecto dominó cuando un inquilino se va a mitad del semestre.

La fiscalidad: la reducción del IRPF también es tuya

El otro mito que se desploma al verificarlo es el fiscal. Mucho propietario asume que alquilar por habitaciones le obliga a tributar como rendimiento de actividad económica o le impide aplicar la reducción del IRPF prevista para el alquiler de vivienda habitual. La Dirección General de Tributos lo ha aclarado: si los contratos declaran expresamente el destino de vivienda habitual del arrendatario y el uso real coincide, el rendimiento neto se reduce en el porcentaje que corresponda al amparo del artículo 23.2 de la Ley del IRPF.

La reducción general es del cincuenta por ciento para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. Sube al sesenta si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores, al setenta si alquilas a menores de treinta y cinco años en zona tensionada o dentro de programas públicos, y al noventa si bajas la renta al menos un cinco por ciento sobre el contrato anterior en zona tensionada. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan la reducción del sesenta por ciento.

Zona tensionada: una palabra que ya pesa en Alicante

Y zona tensionada es ya una palabra que pesa en la provincia. La Generalitat Valenciana inició en mayo de 2023 el procedimiento de declaración para Valencia, Alicante, Castellón de la Plana y otros ochenta municipios costeros, entre ellos Jávea, Teulada, Calpe, Denia, El Campello y Benitatxell. En el caso de la ciudad de Alicante el criterio que se cumple en todos los distritos es el aumento del precio del alquiler por encima del índice general más tres puntos durante los últimos cinco años. La declaración formal, cuando se complete y publique, abre la puerta al índice de referencia estatal para grandes tenedores y al tope de actualización en los nuevos contratos.

Dónde comprar para alquilar por habitaciones

La elección de barrio inclina la cuenta. San Vicente del Raspeig, pegado al campus, es la apuesta más obvia para el modelo estudiantil y también la que más competencia tiene; los precios de venta han subido pero la rotación es predecible. Garbinet y Vistahermosa, con un precio medio de venta cercano a los dos mil trescientos euros el metro cuadrado y buena conexión a la avenida de Denia y al hospital de San Juan, atraen a profesionales sanitarios y a familias jóvenes que buscan habitación cerca del trabajo. El centro alrededor del Mercado Central y la Concatedral funciona para nómadas digitales y postdocs por la combinación de paseo, terraza y bici. Sant Joan d'Alacant y la zona del Cabo concentran la franja media alta del coliving para profesionales que vienen entre seis meses y un año.

Tres reglas para no equivocarse

Antes de firmar la compra de un piso pensado para este modelo conviene comprobar tres cosas. Primero, el reglamento interno y los estatutos de la comunidad de propietarios: hay comunidades alicantinas que empiezan a regular los pisos compartidos en sus estatutos y a limitar el número de inquilinos por finca. Segundo, la cédula de habitabilidad y el número máximo de ocupantes: cada autonomía fija mínimos de superficie por persona y un piso saturado puede generar denuncias y multas. Tercero, la dotación de la zona común y la cocina: una sola encimera y un solo baño no aguantan a cuatro adultos.

Alicante en 2026 no es la ciudad del alquiler tradicional de hace diez años. La habitación se ha convertido en una unidad de inversión propia, con su contrato, su riesgo y su fiscalidad. Bien diseñada deja una renta mensual que pocas otras inversiones líquidas igualan. Mal diseñada se convierte en un proyecto operativo que come el bruto y devuelve quebraderos.

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Fuentes

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE)
• Agencia Tributaria: reducción por arrendamiento de viviendas
• Idealista: IRPF y reducción al alquilar por habitaciones
• COPE: reducción del 60% para contratos previos al 26 de mayo de 2023
• El Derecho: normativa aplicable al contrato de arrendamiento de habitaciones
• El Español: Alicante normaliza los 400 euros por cama
• Quefas: el auge del alquiler por habitaciones en Alicante
• Brains RE News: mapa de zonas tensionadas en Alicante
• Idealista: la Generalitat Valenciana inicia la declaración de zonas tensionadas
• Universidad de Alicante (Wikipedia)