Locales comerciales en Alicante: 9,9% de rentabilidad en 2026

Bajas por Maisonnave a las once de la mañana y todavía huele a café recién hecho. El escaparate de la zapatería se ilumina, el camarero de la esquina abre la persiana, y tres puertas más allá un cartel anuncia se vende. No es un fracaso. Es una puerta al otro Alicante donde se invierte, el que casi nadie te cuenta.

En enero de 2026 Idealista cerró las cuentas del año en la capital y los locales comerciales se llevaron el primer puesto en rentabilidad bruta: 9,9%. La vivienda en alquiler quedó muy por debajo, en el 6,2%. Las oficinas, entremedio, en el 7,1%. Esos tres números explican por qué cada vez más inversores miran las plantas bajas.

Las zonas que mueven el ladrillo comercial

Maisonnave es la avenida más cara de la ciudad. Cien metros cuadrados en sus números altos llegan a pedir 5.300 euros al mes, más de 50 euros por metro cuadrado. No es para todos. Es para marcas que necesitan visibilidad de cabecera.

Calle Castaños cuenta otra historia. Es el epicentro del ocio y la restauración. Bares, pubs y locales con licencia rodada se alquilan en horquillas más razonables, alrededor de 2.500 a 2.800 euros mensuales para un local de barra.

El Mercado Central es un caso aparte. No compras propiedad, compras concesión: el edificio de la Avenida Alfonso el Sabio pertenece al Ayuntamiento y los puestos se transmiten hasta 2041, año en el que se renegocia. Un puesto de 55 metros con derecho de uso vigente se ofrece estos meses por 230.000 euros sin renta mensual, solo una tasa trimestral de 700 euros.

Más allá del centro, Carolinas Bajas, Garbinet y los barrios al norte de la Avenida Denia ofrecen yields más altos a cambio de menos tránsito. El precio medio de venta en la ciudad ronda los 1.422 euros por metro cuadrado, y el alquiler medio se sitúa en 6,6 euros mensuales por metro. Promediar a esta escala esconde mucho: el rango real va de 4 euros en una calle secundaria a 53 en el corazón de Maisonnave.

IVA o ITP: la primera decisión fiscal

Antes de firmar arras conviene saber qué impuesto aplicará el notario. La regla es quién vende.

Si compras a una promotora o a una empresa que tiene el local en su activo, pagas IVA al 21%. Si compras a un particular, se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, gestionado por la Generalitat Valenciana, con el tipo general del 10% para los locales en la Comunitat. Cuando ambas partes son empresarios y al comprador le interesa deducirse el IVA, puede pactarse la renuncia a la exención y aplicarlo en una segunda transmisión.

Entre IVA o ITP, AJD, notaría, registro y gestoría, los gastos de adquisición se sitúan entre el 8% y el 13% del precio. Es la primera cifra que tu Excel debe encajar antes de ilusionarte con la rentabilidad.

Comprar libre o por traspaso

Hay dos caminos para entrar en un local. Uno es comprar la propiedad vacía. El otro es entrar por traspaso: pagas al arrendatario saliente para subrogarte en su contrato, heredas las licencias y, a veces, los clientes y el mobiliario.

El traspaso te ahorra obras y trámites, y te coloca dentro de un negocio que ya funciona. Pero pagas por algo intangible: el fondo de comercio. En zonas como el Mercado Central los traspasos rondan los 230.000 euros para puestos pequeños con concesión vigente. En calles menores el precio cae rápido, y en restauración la cifra depende del estado de la cocina y de si la licencia incluye salida de humos, un papel que vale oro.

El inquilino, la ley y el plazo

El alquiler de local se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, pero con un cambio crucial respecto a la vivienda: aquí manda lo que firmen las partes. La duración mínima legal que protege al inquilino doméstico no existe. Si tú y el arrendatario pactáis cinco años, son cinco años. Si pactáis uno, es uno.

La fianza obligatoria es de dos meses de renta, no de uno. La garantía adicional no tiene tope: aval bancario, depósito ampliado, fiadores. Durante los cinco primeros años, o siete si el dueño es persona jurídica, la fianza no se actualiza. A partir de la primera prórroga, sí.

Estos márgenes te dan un poder de negociación que no tienes alquilando vivienda. Sirven también para protegerte: un inquilino fuerte aceptará obligaciones que uno débil rechazaría.

Lo que el plano no te dice

Un plano dice metros cuadrados. Un local te dice más cosas si sabes mirarlo. El metro de fachada importa más que la profundidad: dos locales de 80 metros, uno con 4 metros de escaparate y otro con 10, valen distinto en el mercado. La altura libre marca lo que puedes meter dentro (entreplanta, almacén alto). Y la salida de humos preexistente vale como diamante si piensas alquilar a restauración: instalarla a posteriori puede ser imposible en edificios de comunidad sin consentimiento expreso.

Mira también la potencia eléctrica contratada y el calibre de la acometida de agua. Cambiar de 5 kW a 25 kW para una cocina, o ampliar la acometida de fontanería, son gastos que la inmobiliaria no menciona y pueden sumar varios miles de euros antes de abrir.

Licencias y reforma: el coste oculto

Antes de cobrar la primera renta, el local tiene que poder abrir. La Concejalía de Urbanismo del Ayuntamiento de Alicante tramita por declaración responsable la mayoría de actividades inocuas. La tasa va desde 201,57 euros para locales de menos de 100 metros hasta 827,51 euros por encima de 500. La declaración permite iniciar la actividad sin esperar autorización; el ayuntamiento puede inspeccionar después.

La reforma es otra cifra que no puedes esquivar. Una reforma básica (pintura, suelo, iluminación LED) cuesta entre 300 y 500 euros por metro cuadrado. Una redistribución intermedia con techos y tabiques sube a 600 o 900. Un proyecto integral de hostelería, con extracción y normativa de cocina industrial, parte de 1.000 euros por metro y sube rápido.

La aritmética honesta

El 9,9% de Idealista es bruto. Sobre él descuenta IBI, comunidad, seguro multirriesgo, derramas, periodos de vacancia entre inquilinos y el desgaste natural del local. Lo que queda en mano del propietario suele rondar entre el 5% y el 7% neto en una operación bien estructurada. Sigue siendo superior a la vivienda, pero con un perfil de riesgo distinto: la vacancia de un local puede durar meses, mientras que un piso en Alicante rara vez está más de tres semanas sin demanda.

El comercio cambia rápido. La compra online ha vaciado calles secundarias en toda España y la restauración ha llenado las primeras. Antes de firmar, anda por la calle tres tardes distintas y cuenta cuántas persianas siguen subidas. Es el indicador más barato y menos engañoso que existe.

En ESYS VIP ayudamos a leer estos detalles antes de comprometer una firma. Puedes explorar nuestras propiedades o contáctanos si quieres hablar con calma sobre tu próxima operación.

Fuentes

• CB Noticias: la rentabilidad de la vivienda en Alicante cae al 6,2% en el inicio de 2026
• El Español: estudio de Idealista sobre rentabilidad inmobiliaria en Alicante
• TodoAlicante: alquilar un local en Maisonnave, la calle más cara de Alicante
• BOE: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
• Ayuntamiento de Alicante: declaración responsable de actividad
• ITS Singular: precios de reforma de local comercial en Alicante 2026