Alquiler turístico en Alicante: licencias, normativa y rentabilidad

El alquiler turístico en la Costa Blanca es una de las inversiones más rentables del mercado inmobiliario español — si se hace bien. Pero entre la foto bonita de tu terraza en Airbnb y los ingresos reales hay un camino que pasa por licencias, impuestos, gestión y normativa. Este artículo recorre ese camino sin atajos.

Qué es una vivienda de uso turístico (VUT)

En la Comunidad Valenciana, una vivienda de uso turístico (VUT) es un inmueble completo que se cede mediante precio, en condiciones de inmediata disponibilidad, con fines turísticos. La normativa actual establece que el alquiler a un mismo arrendatario no puede superar los 10 días consecutivos. Si el contrato es más largo, ya no es alquiler turístico sino de temporada, y se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Cada VUT debe estar vinculada a una referencia catastral única e individualizada. Si tu vivienda no tiene una referencia propia (algo habitual en edificios antiguos con divisiones informales), deberás tramitar una alteración catastral antes de poder registrarla.

Cómo obtener la licencia VUT

El proceso se realiza mediante declaración responsable ante la Generalitat Valenciana. No es una licencia que se solicita y se espera — es una declaración que presentas asumiendo que cumples los requisitos, y el órgano competente puede verificar después.

Requisitos principales

• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación vigente.
• Referencia catastral única e individualizada del inmueble.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra daños a huéspedes y terceros.
• Mobiliario y equipamiento mínimo: la vivienda debe estar completamente amueblada y equipada para su uso inmediato (cocina, baño, dormitorio, ropa de cama y menaje).
• Placa identificativa en el exterior del inmueble con el número de registro.
• Hojas de reclamaciones a disposición de los huéspedes.
• Comunicación de datos de los huéspedes a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado mediante el sistema de SES (antes Policía Nacional), dentro de las 24 horas posteriores a la llegada.

La inscripción tiene validez de 5 años

Desde las últimas modificaciones normativas, las inscripciones VUT tienen una validez de 5 años desde la presentación de la declaración responsable. Al vencimiento, hay que renovar el registro cumpliendo los requisitos vigentes en ese momento.

Cambio de 2025: aprobación comunitaria obligatoria

A partir del 3 de abril de 2025, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige que cualquier propietario que quiera destinar su vivienda a uso turístico obtenga la autorización previa y expresa de la comunidad de propietarios, con el voto favorable de al menos tres quintas partes (3/5) de los propietarios del edificio. Esto significa que la comunidad puede bloquear nuevas VUT con una mayoría simple ampliada.

Para los que ya tenían licencia antes de esta fecha, la normativa no es retroactiva — pero las comunidades pueden activar restricciones para nuevos registros.

Moratoria en Alicante ciudad

El Ayuntamiento de Alicante ha activado una moratoria de dos años para la concesión de nuevas licencias turísticas en pisos y bloques de apartamentos. Esto no afecta a las licencias ya concedidas, pero frena temporalmente las nuevas altas. Si tu inversión se dirige a Alicante ciudad, verifica el estado de la moratoria antes de comprar un inmueble con intención turística.

En el resto de municipios de la provincia (Benidorm, Calpe, Jávea, Torrevieja, etc.), la concesión sigue abierta, aunque cada ayuntamiento puede tener sus propias regulaciones complementarias.

Depuración masiva de 2025

La Generalitat Valenciana ha dado de baja más de 18 000 viviendas turísticas a lo largo de 2025, principalmente por carecer de datos esenciales: NIF del titular y referencia catastral única. Si compraste un inmueble que tenía licencia VUT y ha sido dado de baja, deberás tramitar un nuevo registro cumpliendo todos los requisitos actuales.

Cuánto se gana realmente

Las cifras de marketing prometen mucho. La realidad es más matizada:

Ingresos por zona

• Alicante ciudad: un apartamento de 1 dormitorio bien posicionado genera unos 25 000 € anuales con una ocupación media del 85-89 %. Las tarifas oscilan entre 60-90 € por noche en temporada baja y 100-150 € en alta.
• Benidorm: ingresos medios de 28 000-31 000 € anuales para un apartamento estándar, con ocupación del 65-70 % anual y una tarifa diaria media (ADR) de unos 120 €.
• Calpe / Jávea / Altea: ingresos de 18 000-25 000 € anuales para un apartamento de 2 dormitorios. La temporada alta es más corta pero las tarifas son más altas (120-200 € por noche).
• Torrevieja / Guardamar: ingresos de 12 000-18 000 € anuales. Precios por noche más bajos (50-80 €), pero buena ocupación por la demanda internacional estable.

Gastos operativos

Los ingresos brutos no son el beneficio. De la facturación hay que restar:

• Limpieza entre huéspedes: 40-80 € por rotación (el gasto más frecuente).
• Suministros: luz, agua, gas, internet, Netflix — entre 150 y 250 € mensuales.
• Ropa de cama y menaje: reposición periódica, unos 300-600 € anuales.
• Comisiones de plataformas: Airbnb cobra un 3 % al anfitrión (más el 14-16 % que paga el huésped). Booking cobra un 15 % de comisión directa.
• Gestión profesional: si delegas en una empresa, entre el 15 % y el 25 % de la facturación, dependiendo de los servicios incluidos (check-in, limpieza, mantenimiento, atención al cliente).
• IBI, comunidad, seguro: los mismos gastos que en cualquier propiedad (ver artículo anterior sobre rentabilidad).
• Impuestos: IRPF para residentes sobre beneficio neto; IRNR para no residentes (19 % UE, 24 % no UE) sobre ingresos brutos. Además, la tasa turística de la Comunidad Valenciana — actualmente en tramitación — podría añadir entre 0,50 y 2 € por noche por huésped.

Rentabilidad neta real

Con todos los gastos descontados, la rentabilidad neta de un alquiler turístico bien gestionado en la Costa Blanca se sitúa entre el 4 % y el 7 % sobre el valor del inmueble. Es superior al alquiler de larga estancia (3-5 % neto), pero exige significativamente más tiempo, gestión y riesgo regulatorio.

Gestión: ¿propia o delegada?

Gestión propia

Maximizas el beneficio pero inviertes tiempo. Necesitas: atender mensajes y reservas, coordinar limpiezas, gestionar check-in/check-out (presencial o con cerradura inteligente), resolver incidencias, mantener las fotos y el perfil actualizados, y gestionar las reseñas. Si vives cerca y tienes 1-2 propiedades, es viable. Con más de 3 propiedades o si vives lejos, se vuelve un segundo trabajo.

Gestión profesional

Una empresa de gestión cobra entre el 15 % y el 25 % de la facturación, pero se encarga de todo: desde la optimización de tarifas hasta la atención al huésped a las 3 de la madrugada. Para inversores que no viven en la zona, es prácticamente imprescindible.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar turísticamente una habitación dentro de mi vivienda?

No. La normativa valenciana exige que la VUT sea una vivienda completa. El alquiler por habitaciones con fines turísticos no está contemplado bajo la figura VUT. Existe una modalidad de alojamiento turístico distinta (habitaciones en viviendas particulares) con sus propios requisitos, pero es mucho más restrictiva.

¿Qué pasa si alquilo sin licencia?

Es una infracción administrativa que puede conllevar multas de 10 000 a 100 000 €, dependiendo de la gravedad y la reiteración. Además, las plataformas como Airbnb y Booking exigen cada vez más el número de registro para publicar anuncios en la Comunidad Valenciana.

¿Cuánto tarda el trámite de la declaración responsable?

El trámite en sí es inmediato — al presentar la declaración responsable, puedes iniciar la actividad. Pero la preparación previa (obtener cédula de habitabilidad, referencia catastral individualizada, seguro, equipamiento) puede llevar entre 2 y 8 semanas dependiendo de la situación del inmueble.

¿La comunidad de propietarios puede prohibir el alquiler turístico?

Desde abril de 2025, sí — con el voto de 3/5 de los propietarios. Si la comunidad vota en contra, no podrás registrar una nueva VUT en ese edificio. Las licencias ya existentes no se ven afectadas retroactivamente, pero la comunidad puede imponer restricciones adicionales (horarios de entrada, uso de zonas comunes, etc.).

¿Merece la pena invertir en alquiler turístico ahora?

Depende de la ubicación y tu perfil. Las zonas con demanda consolidada (Benidorm, Calpe, Jávea, Alicante playa) siguen siendo rentables, pero la regulación se endurece y la competencia aumenta. Si compras en una zona sin moratoria, obtienes la licencia y gestionas bien, la rentabilidad supera al alquiler tradicional. Pero si esperas ingresos pasivos sin esfuerzo, el alquiler turístico no es la inversión correcta.

Si estás pensando en invertir en alquiler turístico en la Costa Blanca, explora nuestras propiedades disponibles o contáctanos para una consulta personalizada.