Aluminosis, humedades y el IEE: patologías de la segunda mano

Hay un instante, al cruzar el umbral de un piso de los años setenta en Carolinas Bajas o en Benalúa, en el que los sentidos te dicen más que el anuncio. El olor a madera vieja, el aire un poco más frío, el crujido sordo del parquet bajo los pies, las baldosas hidráulicas cansadas. Es el momento más romántico de una compra de segunda mano. También el más peligroso.

Una vivienda con historia trae historia entera. Luz natural que la obra nueva ya no sabe replicar, techos altos, paredes gruesas, terrazas en las que cabe un limonero. Y, escondidos, los achaques de medio siglo: el hormigón que envejece, la humedad que sube por capilaridad desde la calle, instalaciones caducadas, grietas que nadie recuerda.

Comprar segunda mano en Alicante es asomarse a esa doble cara. Esta es una guía para mirar lo que no se ve.

Aluminosis: la enfermedad silenciosa del hormigón

La palabra suena a manual antiguo, pero sigue viva en los presupuestos de obras. La aluminosis es la patología que afecta a las viguetas de los forjados fabricadas con cemento aluminoso, un material usado en España entre 1950 y 1970, en pleno auge constructor. Fraguaba más rápido que el cemento Portland tradicional, así que la fábrica giraba más viguetas por jornada. La industria lo eligió por velocidad. La consecuencia se vio décadas después.

El cemento aluminoso, con el paso del tiempo y bajo ciertas condiciones de humedad y temperatura, sufre la llamada conversión: los aluminatos hexagonales se reorganizan en aluminatos cúbicos, el hormigón se vuelve más poroso y pierde resistencia. Hasta un 75 % de su capacidad portante puede esfumarse. Las armaduras quedan expuestas al ambiente, se oxidan y acaban cediendo. La superficie de las viguetas adquiere un tono pardo característico, casi achocolatado, y en las zonas más castigadas se desconcha.

El Levante, junto a Cataluña y Baleares, es uno de los territorios más expuestos: los áridos calizos habituales en la zona facilitan la carbonatación que acelera el proceso. La humedad y las oscilaciones térmicas mediterráneas hacen el resto. Los baños y las cocinas, por la condensación, suelen ser los primeros lugares donde aparece el síntoma. Las plantas altas, por las filtraciones de cubierta, los segundos.

Cómo se detecta y cuánto cuesta

El diagnóstico no se hace a ojo. Lo realiza un arquitecto técnico mediante toma de muestras (carotaje de la vigueta) y un análisis de oxina, reactivo que tiñe de naranja el cemento aluminoso. Si la muestra da positivo, los grados de afectación van del leve (vigilancia y pintado de protección) al severo (sustitución integral del forjado, una obra que puede valer entre 250 y 500 € por metro cuadrado edificado). Comprar un piso con aluminosis sin saberlo significa, en el peor escenario, asumir una rehabilitación estructural completa. La devaluación de mercado de un inmueble afectado oscila entre el 50 y el 80 % respecto a un comparable sano.

Antes de firmar, pide al vendedor el acta de la última junta de propietarios y revisa si el edificio ha tenido alguna derrama por refuerzo de forjado. Si se levantó entre 1955 y 1975 y nadie ha hecho una inspección, paga tú una preinspección. Cuesta entre 200 y 600 € y te ahorra cifras de seis.

Humedades: tres familias, tres orígenes

Las manchas en la pared no son todas iguales. Distinguirlas es el primer paso para saber si una vivienda tiene un achaque cosmético o un problema serio.

La humedad por capilaridad sube desde el terreno por los poros del muro. Aparece en la parte baja de las paredes, hasta un metro o metro y medio de altura, casi siempre con eflorescencias salinas (esa nieve blanca que rasca con la uña). Es típica de plantas bajas y semisótanos en cascos antiguos como Santa Cruz o el casco viejo de Villajoyosa. La solución pasa por inyección de resinas hidrófugas o barreras químicas y, en proyectos serios, por morteros transpirables: entre 80 y 200 € por metro lineal de muro tratado.

La humedad por filtración entra desde fuera. Lluvia que atraviesa una fachada mal sellada, una bajante rota, una terraza con la lámina impermeable agotada. Suele dejar manchas localizadas, halos oscuros y, si se cronifica, abombamientos del yeso. Es la patología reina de los áticos de Alicante tras el temporal de septiembre. La reparación depende de dónde esté la entrada de agua: una bajante, doscientos euros; una cubierta entera, cinco cifras.

La humedad por condensación nace dentro. Es vapor de agua del propio uso de la vivienda, ducha y cocina y respiración, que se condensa al chocar contra superficies frías mal aisladas. Aparece en esquinas de paredes exteriores, alrededor de ventanas viejas con puente térmico y en techos de baños sin extractor. La Costa Blanca tiene clima benigno, pero los inviernos húmedos del litoral norte (Dénia, Jávea) y del interior bañan los puntos fríos. Aquí la solución suele ser ventilación cruzada, aislamiento térmico y, en casos crónicos, deshumidificadores y renovación de carpinterías.

Otras señales que no debes ignorar

Una segunda mano no se reduce a aluminosis y manchas. Antes de firmar, observa también:

• Grietas verticales o en escalera en muros de carga, especialmente en planta baja: pueden indicar asentamiento de la cimentación. Las microfisuras en yeso son normales; las que cruzan ladrillos, no.
• Instalación eléctrica con cables de aluminio o sin toma de tierra: edificios anteriores a 1973 suelen incumplir el actual Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión. Una nueva instalación cuesta entre 3.000 y 6.000 € en un piso medio.
• Bajantes y tuberías de plomo en pisos previos a 1980. Sustituirlas es prácticamente obligatorio si vas a reformar baño o cocina.
• Amianto en cubiertas y depósitos: las planchas de fibrocemento (Uralita) instaladas hasta 2002 pueden contener amianto. Su retirada exige una empresa inscrita en el RERA y cuesta a partir de 30 € por metro cuadrado.
• Carpinterías de aluminio sin rotura de puente térmico: típicas de los ochenta, condenan la eficiencia energética y disparan la condensación.

El IEE: la radiografía obligatoria del edificio

Para edificios residenciales de más de 50 años en municipios de más de 25.000 habitantes, la normativa estatal exige un Informe de Evaluación del Edificio (IEE), heredero del antiguo ITE y regulado hoy por el Real Decreto Legislativo 7/2015. En la Comunidad Valenciana toma forma de IEEV-CV y se gestiona a través del portal de la Generalitat. Evalúa tres cosas: estado de conservación, accesibilidad universal y eficiencia energética.

En la provincia de Alicante, varios ayuntamientos han endurecido el plazo: Orihuela y Santa Pola lo exigen a partir de los 40 años. Alcoy, Benicarló, Catral, Finestrat, Jijona, La Nucía, Sagunto, Villajoyosa y Vinaròs tienen también ordenanzas propias. El resto de municipios se rige por el plazo nacional de 50 años.

El coste del informe oscila entre 500 y 1.500 € más IVA según el tamaño del edificio (un baremo orientativo es 35 € por vivienda). La Generalitat Valenciana ha lanzado convocatorias de ayudas que pueden cubrir hasta 4.500 € por edificio, sujetas a criterios de baremación. Antes de comprar, pide al vendedor el IEE en vigor. Si no existe y el edificio supera la antigüedad obligada, exige que se haga: puedes negociar una rebaja o una retención sobre las arras.

El precio de mirar bien

Encargar una preinspección antes de firmar las arras cuesta una fracción del precio del piso y suele rebajar el coste final más de lo que vale el propio informe. Las patologías detectadas se vuelven palanca de negociación: una aluminosis confirmada justifica un descuento estructural; una humedad por capilaridad bien diagnosticada permite acordar quién paga la reparación; un IEE desfavorable abre la conversación sobre la próxima derrama.

La segunda mano, cuando se hace bien, sigue siendo una de las maneras más bonitas de vivir en la provincia. Una casa que ya respira, en una calle que ya tiene vida. Solo hace falta saber escuchar lo que las paredes llevan tantos años contando.

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Fuentes

• Aluminosis (Wikipedia)
• Idealista: qué es la aluminosis, por qué ocurre y cómo se detecta
• Obras Levante: aluminosis en la Comunidad Valenciana
• BOE: Real Decreto Legislativo 7/2015, Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana
• Generalitat Valenciana: Informe de Evaluación del Edificio (IEEV-CV)
• Colegio Territorial de Arquitectos de Alicante: ayudas IEE
• Humedades.com: diferencias entre capilaridad, filtración y condensación