Vicios ocultos en segunda mano: 6 meses para reclamar en Alicante

Compras un piso en el centro de Alicante, te entregan las llaves un martes de mayo y a las tres semanas, justo cuando arranca la primera ola de calor, aparece una mancha oscura subiendo por la pared del dormitorio. La pintura estaba recién dada. El olor llegó antes que la humedad.

Ese moho no es un capricho del edificio. Es, casi con seguridad, un vicio oculto. Y el Código Civil te da seis meses para hacer algo al respecto.

Qué dice exactamente el Código

El artículo 1484 del Código Civil obliga al vendedor a responder por los defectos ocultos de la cosa vendida cuando esos defectos la hagan impropia para el uso al que se destina, o cuando disminuyan ese uso de tal modo que, de haberlos conocido, el comprador no habría firmado o habría pagado menos. El vendedor no tiene que haber actuado de mala fe para deber sanear. Basta con que el defecto existiera y no se viera.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo pide tres requisitos para que un defecto entre en este régimen. Que sea preexistente a la venta, no aparecido después. Que sea oculto, es decir, no perceptible por un examen normal del comprador, ni detectable por su profesión (si compras un piso siendo arquitecto, los listones de pino podridos no cuelan). Y que sea grave: que afecte de verdad al uso, no un grifo que gotea o un enchufe flojo.

Vicio oculto o desgaste de los años

Aquí está la frontera difícil. Quien compra una vivienda usada en el Casco Antiguo, en Carolinas Altas o en San Blas asume que la instalación eléctrica no es de hoy y que los azulejos del baño tienen su edad. El régimen del 1484 no garantiza el estado de obra nueva. Protege frente a lo que no se podía esperar razonablemente: una plaga de termitas en los forjados, una red de saneamiento rota bajo la solería, humedades por capilaridad tapadas con pintura.

El Tribunal Supremo lo ha repetido en sentencias recientes: la antigüedad explica el desgaste, no la patología. Una grieta estructural en un edificio de 1965 sigue siendo vicio oculto si te la escondieron.

Seis meses para reaccionar

El artículo 1490 marca el plazo. Seis meses desde la entrega de la vivienda, no desde que descubres el defecto. Y es un plazo de caducidad, no de prescripción: no se interrumpe con burofaxes ni con conversaciones con el vendedor. Se para cuando interpones la demanda.

Seis meses pasan rápido. Si has firmado en mayo y la mancha sale en agosto, el reloj ya consumió un tercio del tiempo solo entre tu mudanza y la primera reunión con un abogado.

Las dos puertas: anular o rebajar

El Código te ofrece dos vías. La acción redhibitoria deshace la compraventa: devuelves el piso, recuperas el precio y los gastos. La acción estimatoria, también llamada quanti minoris, mantiene la compraventa pero te reduce el precio en proporción al defecto. En la práctica, en los juzgados de Alicante la quanti minoris es la más usada: nadie quiere deshacer una compra y mudarse otra vez.

Las dos comparten el mismo plazo de seis meses y la misma carga probatoria.

El cambio de abril de 2025: hablar antes de demandar

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obligó a algo nuevo. Antes de presentar la demanda civil hay que acreditar que se intentó un MASC, un medio adecuado de solución de controversias: una mediación, una conciliación, una negociación directa documentada. Sin ese paso, la demanda puede ser inadmitida.

Para el comprador esto significa que el primer movimiento ya no es el juzgado. Es un requerimiento formal al vendedor, normalmente vía burofax con propuesta concreta de reparación o rebaja, y la constancia de que el otro respondió, calló o se negó. Lo que se hable en esa fase es confidencial: no se puede llevar al juicio (artículo 9 de la ley).

El perito, pieza obligada

Sin informe pericial no se gana un juicio de vicios ocultos. El perito, normalmente arquitecto o arquitecto técnico colegiado, certifica tres cosas: que el defecto existe, que existía antes de la venta y cuánto cuesta repararlo. En Alicante un informe pericial sobre patologías constructivas parte de los 300 € y puede llegar a varios miles cuando hay catas, ensayos de humedad o estudios estructurales.

El Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana y el Colegio Territorial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Alicante mantienen turnos de profesionales que aceptan encargos periciales. Una llamada antes de firmar el contrato, no después, puede ahorrarte el pleito.

Comprar como cuerpo cierto no lo borra

Muchos contratos de compraventa de segunda mano incluyen la fórmula cuerpo cierto o a precio alzado. El comprador mal asesorado cree que con esa cláusula el vendedor queda libre. No es así. La expresión se refiere a la superficie y a la cabida del inmueble, no a su estado. El Tribunal Supremo ha sido claro: comprar como cuerpo cierto no exonera del saneamiento por vicios ocultos cuando el defecto era invisible.

Sí hay una excepción reconocida en la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2017: si el comprador era el ocupante o el arrendatario y conocía el estado real de la vivienda por vivir en ella, la renuncia expresa al saneamiento es válida. Para todo lo demás, la cláusula no cierra la puerta.

Lo que aparece una y otra vez en los juzgados

Los casos repetidos en las audiencias provinciales de Alicante y Valencia se parecen. Humedades por capilaridad pintadas en vísperas de la venta. Termitas y xilófagos en los forjados de pisos del Ensanche Diputación o de Benalúa. Red de saneamiento rota que provoca insalubridad. Filtraciones desde la cubierta en últimos pisos de edificios de los años cincuenta. Cimentaciones afectadas en construcciones cercanas a la rambla.

Ninguno es exótico. Todos se podrían haber visto con una inspección técnica seria antes de firmar.

Antes de las llaves, mejor que después

Hay tres gestos baratos que evitan la mayoría de los litigios. Pedir una visita técnica con un arquitecto o aparejador antes de las arras, no después. Solicitar al vendedor la declaración por escrito de los defectos conocidos: su silencio luego juega en tu contra. Y, si el edificio tiene más de cuarenta años, pedir el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) o la ITE. Si no existe o está vencido, ya sabes con qué te casas.

El Código Civil te da seis meses para arrepentirte. Una visita pericial de 300 € te puede ahorrar tener que usarlos.

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Fuentes

• Código Civil, artículos 1484 a 1505 (BOE)
• Vicios ocultos en vivienda usada tras la LO 1/2025 (Confilegal)
• Guía sobre los MASC en la LO 1/2025 (Consejo General de la Abogacía)
• Acción redhibitoria y quanti minoris (Sepín)
• Renuncia al saneamiento y STS 12 mayo 2017 (Economist & Jurist)