Calendario típico de una promoción de obra nueva

Cuando compras obra nueva sobre plano, estás comprando un calendario tanto como una vivienda. Saber qué pasa en cada fase — y cuánto dura realmente — te permite gestionar expectativas, detectar problemas a tiempo y negociar desde una posición informada. Este artículo traza el calendario típico de una promoción de obra nueva en la Costa Blanca, desde la adquisición del suelo hasta que giras la llave por primera vez.

Antes de la construcción: lo que no ves

Adquisición del suelo (6-24 meses antes del inicio)

El promotor compra un terreno urbanizable o urbano. Antes de construir, debe verificar que el terreno está clasificado como suelo urbano o urbanizable programado en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio, que no tiene cargas ni litigios pendientes, y que cumple los parámetros urbanísticos (edificabilidad, altura máxima, retranqueos, densidad).

Proyecto y licencia de obra (6-12 meses)

Un arquitecto diseña el proyecto (planos, memorias de calidades, estudio de seguridad y salud, cálculo de estructuras). El proyecto se presenta al ayuntamiento para obtener la licencia de obra mayor. El plazo de concesión varía enormemente entre municipios: en algunos de la Costa Blanca se resuelve en 3-4 meses; en otros puede tardar 8-12 meses. Los retrasos en la licencia son la causa más frecuente de demora en el inicio de la construcción.

Comercialización (se solapa con lo anterior)

Muchos promotores empiezan a vender las viviendas antes de obtener la licencia de obra — en fase de «prelanzamiento». Es legal siempre que las cantidades a cuenta estén avaladas. La sala de ventas se monta, los renders se producen y los primeros compradores reservan. Cuando se alcanza un porcentaje de ventas suficiente (30-50 % es habitual), el promotor obtiene la financiación bancaria para la construcción y se inicia la obra.

Las fases de construcción

Fase 1 — Movimiento de tierras y cimentación (meses 1-3)

Se excava el terreno, se prepara la solera y se construyen los cimientos (zapatas, pilotes o losa según el terreno). Si hay sótano (garaje), se excava y se ejecuta el muro pantalla o la estructura enterrada. Es la fase menos visible pero más crítica — los errores en cimentación son los más costosos de corregir.

Lo que deberías ver: movimiento de maquinaria pesada, excavaciones, armaduras de acero, vertido de hormigón.

Fase 2 — Estructura (meses 3-8)

Se construye el esqueleto del edificio: pilares, vigas, forjados (suelos/techos de cada planta). La estructura crece planta a planta a un ritmo de 2-4 semanas por planta, dependiendo del tamaño del edificio. Es la fase más visible — ves el edificio «subir» literalmente.

Hito importante: cuando la estructura alcanza la última planta y se remata la cubierta, se produce la «junta de coronación» o «fin de estructura». Es un momento clave: significa que el edificio tiene forma definitiva y que los plazos de acabado son más predecibles a partir de aquí.

Fase 3 — Cerramientos y cubierta (meses 8-12)

Se cierra el edificio: fachadas (ladrillo, panel, hormigón), ventanas, cubierta (tejado o terraza). Una vez cerrado, el interior está protegido de la intemperie y los trabajos interiores pueden avanzar independientemente del clima. Se instalan las bajantes, los conductos de ventilación y las preinstalaciones de electricidad y fontanería.

Fase 4 — Instalaciones (meses 10-16)

Se ejecutan las instalaciones principales:

• Electricidad: cableado, cuadros eléctricos, puntos de luz y enchufes.
• Fontanería: tuberías de agua fría y caliente, desagües.
• Climatización: conductos de aire acondicionado, unidades exteriores de aerotermia, suelo radiante (si incluido).
• Telecomunicaciones: cableado de fibra óptica, preinstalación de TV.
• Protección contra incendios: detectores, extintores, BIE en zonas comunes.

Las instalaciones van por dentro de los tabiques — es la fase donde el interior del edificio empieza a parecer «una casa» y no «una obra».

Fase 5 — Acabados interiores (meses 14-20)

La fase más larga y la que más impacto visual tiene:

• Tabiquería: paredes interiores que dividen las estancias.
• Alicatados y suelos: cerámica en baños y cocina, suelo cerámico o de madera/vinilo en el resto.
• Carpintería interior: puertas, armarios empotrados, molduras.
• Carpintería exterior: ventanas y puertas de acceso (si no se instalaron en la fase de cerramientos).
• Pintura: paredes y techos.
• Aparatos sanitarios: inodoros, lavabos, duchas/bañeras, grifería.
• Cocina: muebles, encimera, electrodomésticos.

Los acabados son donde las diferencias entre calidades «básica», «media» y «premium» se hacen evidentes. Si compraste con personalización de acabados, esta es la fase donde se ejecutan tus elecciones.

Fase 6 — Zonas comunes y urbanización (meses 18-24)

Mientras se terminan los interiores de las viviendas, se ejecutan las zonas comunes:

• Piscina: excavación, vaso, instalación de depuradora, solarium.
• Jardines: riego, plantación, iluminación exterior.
• Garaje: pintura, señalización, ventilación, puertas automáticas.
• Zonas comunes interiores: portal, ascensores, escaleras, cuarto de basuras.
• Urbanización exterior: aceras, viales, alumbrado público (si la promoción incluye urbanización del entorno).

Fase 7 — Repasos y licencias finales (meses 22-26)

El promotor solicita el certificado final de obra (firmado por el director de obra y el director de ejecución) y la licencia de primera ocupación (LPO) al ayuntamiento. La LPO certifica que el edificio cumple la normativa urbanística y es habitable. Sin ella, no se puede escriturar ni dar de alta los suministros definitivos (luz, agua, gas).

Simultáneamente, se realizan los repasos: una revisión detallada de cada vivienda para detectar y corregir defectos menores (arañazos en ventanas, desajustes de puertas, enchufes mal colocados, grietas de retracción en la pintura). El comprador puede (y debe) participar en esta revisión antes de escriturar.

Fase 8 — Escritura y entrega de llaves (meses 24-30)

Con la LPO concedida, el promotor convoca a los compradores para la firma de escrituras en notaría. Se paga el resto del precio, se firman las hipotecas y se entregan las llaves. Es el final del camino — y el principio de tu vida en la nueva vivienda.

Plazos reales vs plazos prometidos

Los promotores suelen anunciar plazos de entrega de 18-24 meses desde el inicio de la obra. La realidad es que los plazos efectivos suelen ser de 24-36 meses, considerando:

• Retrasos en licencia de obra: el factor más impredecible. Puede añadir 3-12 meses antes de que empiece la construcción.
• Retrasos durante la construcción: problemas de suministro de materiales (especialmente post-COVID y en periodos de alta demanda), falta de mano de obra cualificada, condiciones meteorológicas adversas (la gota fría de otoño puede paralizar una obra durante semanas).
• Retrasos en la licencia de primera ocupación: el ayuntamiento puede tardar 2-6 meses en conceder la LPO después de que la obra esté terminada.

El consejo práctico: a la fecha de entrega que te dice el promotor, añade 6-9 meses como margen realista. Si te la entregan antes, fantástico. Si no, no te pilla desprevenido.

Qué vigilar durante la construcción

Como comprador sobre plano, tienes derecho a estar informado del avance de la obra. Algunos promotores ofrecen visitas periódicas a la obra (generalmente 1-2 por fase, con casco y acompañamiento). Otros envían reportes fotográficos trimestrales. Si ninguna de las dos cosas te las ofrecen — pídelas.

Puntos de control clave:

• Fin de estructura: verifica que las dimensiones de tu vivienda coinciden con el plano contratado.
• Cerramientos: comprueba que las ventanas son de la marca y modelo contratados.
• Instalaciones: confirma que la aerotermia, el suelo radiante (si aplica) y los puntos eléctricos se han instalado según contrato.
• Acabados: antes de escriturar, realiza una visita de comprobación detallada (snag list). Anota cada defecto por pequeño que sea — tienen obligación de corregirlo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo visitar la obra durante la construcción?

Depende del promotor. Muchos permiten visitas programadas (con cita previa, casco obligatorio y acompañamiento del jefe de obra). No puedes acceder por tu cuenta — es una zona de trabajo con riesgos de seguridad. Si el promotor no ofrece visitas, solicítalas por escrito — es razonable querer ver cómo avanza tu inversión.

¿Qué pasa si la obra se para?

Una parada prolongada (más de 3 meses) es una señal de alarma. Puede deberse a: problemas financieros del promotor (el banco ha cortado la financiación), litigios con la administración (revocación de licencia), problemas técnicos graves (defecto en la cimentación). Si la obra está parada, contacta con tu abogado y verifica el estado del aval bancario de tus cantidades a cuenta.

¿Puedo rechazar la vivienda si no cumple lo contratado?

Sí. Si la vivienda entregada difiere significativamente de lo contratado (calidades inferiores, superficie menor, distribución diferente), puedes negarte a escriturar hasta que se corrija. Si la diferencia es menor (defectos de acabado), puedes escriturar dejando constancia notarial de los defectos pendientes de corregir. En cualquier caso, la asistencia de un abogado es recomendable.

¿Cuánto cuesta mantener una vivienda nueva el primer año?

Además de la hipoteca (si aplica), presupuesta: IBI (300-800 €/año según municipio), comunidad (80-150 €/mes con piscina y jardín), seguro del hogar (200-400 €/año), suministros (100-200 €/mes), mantenimiento preventivo del primer año (limpieza de filtros de aerotermia, revisión de desagües) — mínimo. En total: 4 000-6 000 €/año de gastos fijos como propietario.

¿Los defectos descubiertos después de escriturar están cubiertos?

Sí, dentro de los plazos de garantía: 1 año (acabados), 3 años (habitabilidad), 10 años (estructura). Documenta cualquier defecto con fotografías, comunícalo al promotor por escrito (burofax si no responde) y solicita la reparación. Si el promotor no responde, el seguro decenal y las garantías legales te protegen.

Si estás siguiendo la construcción de tu futura vivienda — o pensando en empezar —, explora nuestras propiedades disponibles o contáctanos para una consulta personalizada.