Comprar nuda propiedad en Alicante: el ladrillo paciente

La señora Carmen tiene ochenta y dos años y vive en un cuarto piso sin ascensor en Benalúa desde 1984. La cocina huele a café y a azahar cuando abre la ventana en marzo. La pensión de viudedad le llega a 936 euros al mes y el piso vale doscientos mil. La semana pasada firmó la venta de la nuda propiedad ante notario. Sigue durmiendo en la misma cama. Ahora tiene noventa mil euros en una libreta de Caixabank.

En 2025 ese gesto se repitió 433 veces solo en la Comunidad Valenciana. Una de cada cuatro operaciones de nuda propiedad de toda España se firmó aquí, según los datos del Consejo General del Notariado recogidos por la Fundación Edad y Vida. Si vives en Alicante y miras tu calle de noche, más balcones de los que crees esconden este pacto silencioso entre un mayor que necesita liquidez y un comprador que no tiene prisa.

El edificio se parte en dos derechos

El Código Civil distingue desde 1889 entre el dominio (la propiedad llena) y dos derechos que pueden separarse: la nuda propiedad y el usufructo. El nudo propietario es el dueño formal: figura en el Registro, lo heredan sus hijos cuando muera, paga el IBI estructural si así se pacta. El usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar la finca como si fuera suya, hasta que muera o hasta el plazo pactado, según el artículo 467 y siguientes del Código.

Cuando la señora Carmen vende la nuda propiedad y reserva el usufructo vitalicio, la titularidad jurídica del piso pasa al comprador, pero ella conserva la llave, la decisión de pintar la cocina y el derecho a alojar a su nieta en la habitación de invitados. La consolidación del dominio (el momento en que los dos derechos se reúnen) ocurrirá el día que ella fallezca. Hasta entonces, el comprador es propietario sobre el papel y nada más.

La fórmula 89 menos la edad

El valor del usufructo vitalicio se calcula con la regla del artículo 26 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, replicada en el reglamento del ITP. Se resta la edad del usufructuario a 89, y el resultado es el porcentaje del valor total que vale el usufructo. Mínimo 10 %, máximo 70 %.

Carmen tiene 82 años: 89 menos 82 da 7, que es inferior al mínimo, así que el usufructo vale el 10 %. La nuda propiedad vale el 90 % restante, es decir, 180.000 euros sobre un piso de 200.000. Pero en el mercado real nadie firma a ese precio. El comprador descuenta el riesgo de longevidad, la ilicuidez del activo y los gastos compartidos. Los descuentos comerciales en la Costa Blanca van del 30 % al 60 % del precio teórico. Cada año que cumple el usufructuario, además, el nudo propietario gana valor automáticamente.

Por qué Alicante encabeza el mapa

El INE sitúa la provincia de Alicante en el 20,5 % de población mayor de 65 años, ligeramente por encima de la media nacional. Son cerca de 390.000 personas. Muchas viven en pisos comprados en los años setenta y ochenta, pagados ya, a veces sin ascensor, con pensiones medias de 1.510 euros para jubilación contributiva y 936 para viudedad. Edad y Vida observa que la edad media del vendedor de nuda propiedad ha bajado de 81 a 74,5 años en cinco años: ya no son los muy mayores, son los recién jubilados que quieren rematar la hipoteca, ayudar a un hijo o simplemente vivir con holgura.

El comprador, en cambio, suele ser un inversor patrimonialista español o un extranjero residente con capital y horizonte largo. En idealista aparecen decenas de fichas en la Costa Blanca con la etiqueta de nuda propiedad: una vivienda en Rojales con valor de mercado de 200.000 euros se ofrece por 110.000 (descuento del 45 %); un estudio en Torrevieja de 110.000 euros se firma por 42.000 (descuento del 58 %).

Los impuestos del día de la firma

El comprador paga ITP en el modelo 600 sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el valor total del piso. En la Comunidad Valenciana el tipo general es del 10 % hasta el 31 de mayo de 2026 y baja al 9 % a partir del 1 de junio, según la reforma fiscal autonómica aprobada para este ejercicio. Las viviendas con valor superior al millón de euros tributan al 11 %.

Sobre el ejemplo de Carmen: si el comprador acuerda pagar 90.000 euros por una nuda propiedad cuyo valor fiscal mínimo es 180.000, Hacienda liquida sobre el mayor de los dos (valor declarado o valor de referencia catastral). Conviene revisar el valor de referencia antes de firmar, porque desde 2022 ese valor sustituye al valor real para impuestos. La AJD baja del 1,5 % al 1,4 % en la misma reforma, aunque solo afecta a la escritura de hipoteca si la hay.

El día siguiente: cómo se reparte la convivencia

En el IRPF el nudo propietario no tributa por imputación inmobiliaria mientras dura el usufructo: esa renta presunta del 1,1 % o 2 % del valor catastral la declara el usufructuario. Es una pequeña ventaja recurrente que pasa desapercibida. Tampoco puede deducir gastos del piso porque no lo posee fiscalmente.

El reparto de gastos sigue los artículos 500 a 505 del Código Civil, salvo pacto distinto en escritura. El usufructuario paga las reparaciones ordinarias, el IBI, los suministros y la cuota ordinaria de comunidad. El nudo propietario asume las reparaciones extraordinarias y, normalmente, las derramas estructurales: cubierta, fachada, instalación de ascensor, refuerzo del forjado. En un edificio de los años sesenta de Carolinas o Pla del Bon Repós eso no es retórica: una derrama por aluminosis o por instalar un ascensor puede pasar de 8.000 euros por vivienda. Conviene leer la escritura con esto en mente y, si la finca tiene patologías visibles, exigir un IEEV.CV vigente antes de la firma.

La consolidación del dominio

El día que el usufructuario fallece, el nudo propietario consolida el dominio y se convierte en propietario pleno. No se vuelve a comprar nada: los derechos se reúnen automáticamente. Pero hay un trámite fiscal. Se presenta una autoliquidación de consolidación de dominio ante la Generalitat Valenciana en los seis meses siguientes al fallecimiento, prorrogables otros seis a petición.

La base imponible es el valor que tenía el usufructo en la fecha de desmembramiento (la firma original), aplicando el tipo del ITP vigente entonces. No se actualiza al valor de mercado actual. Si Carmen vivió diez años más y el piso ahora vale 280.000, el comprador no liquida sobre la plusvalía acumulada: liquida sobre el 10 % del valor original. Esa es una de las ventajas fiscales menos visibles y más potentes de la operación.

Lo que puede salir mal

La esperanza de vida juega con tablas, pero la vida concreta no. Una usufructuaria de 75 años puede vivir hasta los 95 con un piso vacío que el inversor no podrá ocupar ni alquilar durante veinte años. La operación genera un retorno teórico (la diferencia entre lo pagado y el valor pleno futuro descontado), pero no genera caja. Si el comprador necesita liquidez antes de la consolidación, tendrá que vender la nuda propiedad en un mercado secundario muy estrecho, casi siempre con pérdida.

El segundo riesgo es el deterioro. Un usufructuario debe conservar la finca con la diligencia de un buen padre de familia, según el artículo 497, pero cumple sus 90 años, deja de hacer obras y las humedades avanzan. El nudo propietario llega a un piso que requiere reforma integral. Conviene pactar en escritura un seguro de hogar conjunto y un estado de obligaciones claro.

Para quién tiene sentido

La nuda propiedad no es para quien busca alquiler turístico ni revalorización rápida. Es para el inversor que tiene capital pasivo y un horizonte de diez a veinte años. El que paga 90.000 euros hoy por un piso que valdrá 250.000 cuando lo herede su hija. El que entiende que la rentabilidad no se cobra en mensualidades, sino en una sola escritura, una mañana cualquiera, en el despacho del notario que firma la consolidación.

Carmen, mientras tanto, tiene el azahar de marzo, el canario del patio y noventa mil euros en una libreta. La operación le ha dado lo que ningún producto financiero supo darle: dinero hoy y vivir donde quiere hasta el final.

Si te interesa este tipo de inversión paciente, puedes explorar nuestras propiedades o contáctanos para hablar con calma de tu horizonte y tu perfil.

Fuentes

• Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
• Real Decreto 828/1995, Reglamento del ITP y AJD (BOE)
• Código Civil, artículos 467, 497 y 500 a 505 (BOE)
• Generalitat Valenciana, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD
• Infobae: la nuda propiedad como alternativa de liquidez para los mayores de 65 años (7 dic 2025)
• INE, proporción de personas mayores por provincia
• idealista: cómo se declara la nuda propiedad en la Renta
• Agencia Tributaria de Cataluña: consolidación de dominio por extinción de usufructo