Comprar una vivienda con inquilino dentro: lo que cambia

Imagina un piso en la calle Bailén, tercer izquierda, persianas verdes y un balcón con un par de macetas de albahaca. Dentro vive una mujer que paga el alquiler el día 5 de cada mes y que riega las plantas al atardecer. El propietario, jubilado en Elche, decide vender. Tú llegas con la cartera lista y la cabeza llena de planos. Y entonces alguien te recuerda que ese contrato de alquiler no se evapora cuando firmes ante el notario.

La compra de una vivienda con inquilino dentro es un escenario habitual en Alicante, Torrevieja, Dénia, Calpe y prácticamente todos los municipios costeros donde el alquiler de larga estancia convive con la rotación inversora. Saber qué se hereda y qué se puede mover es la diferencia entre una operación limpia y un susto fiscal o judicial.

La regla básica: el contrato sobrevive a la venta

El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, redactado tras el Real Decreto-ley 7/2019, es taxativo. Quien compra una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato si el propietario anterior era persona física, y siete años si era persona jurídica.

Hay una segunda capa importante. Antes de 2019, los contratos de alquiler debían estar inscritos en el Registro de la Propiedad para producir efectos frente a un comprador de buena fe. Esa exigencia desapareció: hoy el inquilino mantiene su posición aunque su contrato no figure en el Registro. La protección llega aun cuando el comprador reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En la práctica, esto significa que ninguna nota simple te avisará del inquilino. Tienes que preguntar y comprobar.

Qué hereda exactamente quien compra

El comprador se convierte en el nuevo arrendador desde la firma de la escritura. Asume la renta pactada (con su cláusula de actualización, normalmente IPC), el plazo restante hasta los cinco o siete años obligatorios, las cláusulas accesorias (mascotas, mejoras autorizadas, fianzas complementarias) y la fianza depositada. En la Comunidad Valenciana esa fianza vive en el IVAS, el Instituto Valenciano de Vivienda y Suelo, y debe transferirse al nuevo propietario como parte de la operación.

También hereda obligaciones menos visibles: la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad (artículo 21 LAU), la respuesta a las reparaciones urgentes y, sobre todo, la imposibilidad de modificar la renta o el plazo unilateralmente. Si quieres subir el alquiler, esperarás a la próxima revisión anual prevista en el contrato. Si quieres reformar a fondo, necesitarás el acuerdo del inquilino o esperarás a que termine el plazo.

El derecho de tanteo y retracto

El artículo 25 LAU concede al inquilino el derecho de adquisición preferente. Antes de vender, el propietario debe notificarle de forma fehaciente el precio y las condiciones esenciales. El inquilino dispone de treinta días naturales para ejercer el tanteo y comprar él mismo en esas condiciones. Si la venta se cierra sin esa notificación, o se firma a un precio inferior al ofrecido, el inquilino puede ejercer el retracto en los treinta días siguientes a recibir la notificación de la operación. La caducidad de la oferta de tanteo es de ciento ochenta días.

Dos excepciones liberan al propietario de esa obligación: cuando la vivienda se vende junto al resto de inmuebles del mismo edificio que pertenecen al arrendador, o cuando varios propietarios venden todos los pisos del edificio en bloque a un único comprador. Y un detalle relevante para el comprador: el contrato puede incluir una renuncia expresa del inquilino al derecho de tanteo y retracto, cláusula muy común en los contratos firmados desde 2019. Pídela por escrito antes de cerrar el precio.

Y si quiero la vivienda para vivir yo

El artículo 9.3 LAU regula la llamada acción de necesidad. Si transcurrido el primer año del contrato necesitas la vivienda como residencia habitual para ti, un familiar de primer grado o tu cónyuge separado, puedes recuperarla. Tres requisitos importantes: solo aplica a arrendadores que sean personas físicas (las sociedades quedan fuera), la cláusula debe figurar de forma expresa en el contrato si se firmó después del 6 de marzo de 2019, y debes notificar al inquilino con al menos dos meses de antelación.

La necesidad ha de ser real, concreta y actual. Tras la entrega de la vivienda, el arrendador debe ocuparla efectivamente en un plazo de tres meses. Si no lo hace, el inquilino puede pedir volver a la vivienda en idénticas condiciones por el plazo que le restara y reclamar los gastos de mudanza y los daños causados. No es un atajo cómodo. Es un derecho con plazos y consecuencias.

La Ley 12/2023 y las prórrogas extraordinarias

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda añadió dos figuras nuevas. Una prórroga extraordinaria de un año por vulnerabilidad económica acreditada, obligatoria para el arrendador cuando este sea gran tenedor (la propia ley fija el umbral en diez o más viviendas, cinco en zonas tensionadas). Y una prórroga de hasta tres años en zonas declaradas como mercado residencial tensionado.

En la Comunidad Valenciana, sin embargo, la Generalitat no ha activado todavía la declaración de zonas tensionadas bajo el marco de la ley estatal. Algunos ayuntamientos, como Dénia y Valencia, han pedido formalmente esa declaración. Mientras no se active, en Alicante y los municipios costeros la prórroga extraordinaria de tres años no opera de forma automática. Conviene seguir el tema: el mapa puede cambiar y eso afecta directamente al horizonte temporal de cualquier compra con inquilino dentro.

Tu lista de comprobaciones antes de firmar

Trata la operación como una auditoría. Pide el contrato de alquiler completo, con todos sus anexos y cláusulas adicionales. Verifica la fecha de firma (determina si aplica la LAU vigente, la versión de 2013, la de 1995 o la de renta antigua de 1964). Solicita el resguardo del depósito de la fianza en el IVAS. Pide los recibos bancarios de los últimos doce meses para confirmar que el inquilino paga puntualmente. Asegúrate de que la cláusula de tanteo y retracto haya sido renunciada o, en su defecto, que el actual propietario haya notificado fehacientemente la venta al inquilino antes de firmar.

Comprueba también los recibos de IBI, basura, comunidad y suministros, y si la comunidad de propietarios mantiene derramas pendientes. Una nota simple del Registro de la Propiedad confirmará cargas, embargos y la titularidad real. El empadronamiento del inquilino en el Padrón Municipal de Alicante puede ser otro indicio útil sobre el uso real de la vivienda. Y si tienes dudas, una copia del libro de actas de la comunidad te dirá si hay conflictos abiertos con el piso o con su ocupante.

Cómo afecta al precio y al plan

Una vivienda con inquilino dentro no se valora igual que una libre. Al inversor le interesa: cobra renta desde el día siguiente al notario, sin tiempo de búsqueda ni gastos de comercialización. Al comprador que quiere ocuparla le pesa: hereda un plazo de espera y una persona dentro de su casa. El descuento habitual frente al precio de una vivienda libre suele moverse entre el cinco y el quince por ciento, y se amplía cuando la renta es muy inferior al mercado o cuando el inquilino tiene contrato antiguo con renta congelada.

Antes de cerrar el precio, calcula bien tres horizontes: la rentabilidad bruta y neta con la renta vigente, el escenario de salida del inquilino al cumplirse el plazo (con previsible subida hasta precio de mercado), y el coste de oportunidad si lo que quieres es vivir tú y no podrás hacerlo durante varios años.

Si estás considerando una vivienda en Alicante con un alquiler vigente y necesitas alguien que te ayude a leer las cláusulas y entender el horizonte real de la operación, contáctanos o empieza por explorar nuestras propiedades.

Fuentes

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE)
• Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE)
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE)
• Artículo 14 LAU, Enajenación de la vivienda arrendada
• Artículo 25 LAU, Derecho de adquisición preferente
• Principales novedades de la Ley 12/2023 (Ministerio de Vivienda)
• Generalitat Valenciana, zonas de mercado residencial tensionado
• Idealista, qué pasa con el contrato de alquiler si el propietario vende la vivienda