Hipoteca no residente en España: 70% o 60% del valor en 2026

Llegas a Alicante un jueves de febrero, con la lluvia fina de Levante mojando los cristales del taxi. El piso te ha gustado desde la primera tarde mirando el mar desde la Playa de San Juan. Quieres firmar antes de que llegue el verano. La pregunta concreta, la que pesa más que la moqueta o las vistas, es esta: cuánto te presta un banco español si vives fuera del país.

60% o 70%: el rango real para el no residente

La cifra que oirás en cualquier sucursal es la misma. Entre el 60% y el 70% del valor de tasación o del precio de compra, el que sea menor. Un residente con nómina española y antigüedad puede aspirar al 80%, en alguna campaña concreta al 90%. Tú no estás en ese tramo. El 30 o el 40% que falta sale de tu ahorro el día de la firma ante notario, más un 10 a 12% adicional para impuestos, notario, registro y gestoría.

El número no es un capricho. Cuando ejecutar una garantía en el extranjero es lento y costoso, y la única garantía real del banco es el inmueble en España, el comité de riesgos se queda con margen. La diferencia entre el 60 y el 70 no es cosmética: en un piso de 300.000 euros son 30.000 euros más de entrada o 30.000 menos de hipoteca. Cabe un coche, o un año de mensualidades.

BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter: los cuatro nombres que importan en 2026

En enero de 2026 las cuatro grandes redes actualizaron sus líneas de hipoteca para no residentes a la vez, cada una con un acento distinto.

BBVA

Mantiene su techo del 70% para segunda vivienda, la categoría en la que cae la mayoría de las compras de no residentes en la Costa Blanca. La hipoteca fija estándar está pensada para residentes con ingresos en euros, así que el expediente del no residente pasa por la unidad internacional. Tasación oficial encargada por el banco y aval del comité de riesgos.

CaixaBank

Trabaja al no residente desde su unidad internacional y emite un estudio de viabilidad en 72 horas. Tiene programas dedicados para compradores latinoamericanos, los llamados productos Hispano, con LTV de hasta el 70% y un proceso documental adaptado al país de origen. Tipos fijos que arrancan en torno al 3,5% en febrero de 2026.

Sabadell

Publica una guía paso a paso de hipoteca no residente en su web y atiende en inglés, francés y alemán en sucursales con perfil internacional, sobre todo en la franja de Altea, Calpe y Jávea. Es la opción ágil para el comprador europeo que llega con su nómina en euros.

Bankinter

Ofrece su Dual Mortgage, que parte el saldo entre un tramo fijo y otro variable. Buena para perfiles que aceptan parte del riesgo a cambio de una cuota inicial más baja. Se vende explícitamente a compradores extranjeros y se acepta documentación en inglés.

Santander, que durante años fue la opción ágil para no residentes en la red comercial, ha cerrado el grifo del retail desde 2024. Si llegas por la oficina, te derivan. Por banca privada, con un patrimonio relevante, sí entra.

UE o no UE: la frontera silenciosa que recorta el tramo

Un comprador alemán, francés o italiano cobra en euros, declara en un país con convenio fiscal con España y deja al banco un riesgo de tipo de cambio nulo. Para él, el 70% es alcanzable si los ingresos lo aguantan. Un comprador británico tras el Brexit, suizo, estadounidense, mexicano o argentino cobra en otra moneda y depende del coeficiente de conversión que aplica el banco al valorar la nómina. El tramo, por defecto, baja al 50 o al 60%.

La línea no es legal, es comercial, y cada banco la dibuja a su manera. Pero se cumple con bastante regularidad. La excepción son los programas específicos como el Hispano de CaixaBank, que reabren el 70% a perfiles latinoamericanos con criterios propios.

Qué te hace subir del 60% al 70%

El expediente que sube al comité de riesgos lee tres cosas: cuánto ganas, cómo de estable es ese ingreso y cuánto debes ya en otro sitio. Ingresos netos por encima de 2.500 euros al mes, ratio de endeudamiento por debajo del 35%, dos años de declaraciones de la renta del país de origen y un historial bancario sin descubiertos te acercan al 70%. Una nómina algo justa, una vida laboral interrumpida o un año corto como autónomo te dejan en el 60%.

El plazo máximo casi siempre es 25 años, y el banco no quiere ver al titular cumplir los 75 con la última cuota. Si tienes 55, el plazo se cierra a 20 años y la cuota sube. Si entras con 35, juegas con margen.

El tipo de interés sigue el mismo patrón. En febrero de 2026, las fijas para no residentes oscilan entre el 3,8% y el 4,8%, frente al 2,5 a 3,5% que ve un residente comparable. Las variables se mueven en Euribor más 0,7 a 1,2 puntos.

Los papeles que pide el banco

La lista es larga pero finita. NIE en mano, pasaporte vigente, las dos últimas declaraciones de la renta del país de residencia, seis a doce meses de extractos bancarios, contrato laboral o vida laboral equivalente, justificante del ahorro previo en cuentas a tu nombre, informe de la central de riesgos si existe en tu país y la nota simple del inmueble que vas a comprar.

Si compras estando casado, el régimen económico matrimonial influye en quién firma y en cómo responde cada cónyuge. Conviene aclararlo antes de empezar a juntar documentos. Si la compra entra a nombre de una sociedad, el banco pide cuentas auditadas y trata el expediente como financiación empresarial, con criterios distintos.

Lo que no es hipoteca pero hay que pagar el día de la firma

La tasación oficial la encarga el banco, cuesta entre 300 y 500 euros y caduca a los seis meses. El impuesto sobre la compra (ITP en segunda mano, IVA y AJD en obra nueva) lo cubres con tu ahorro, no con la hipoteca. Notario y registro suman entre 1.000 y 1.500 euros adicionales. La gestoría que tramita la operación añade otros 300 a 600.

Para una vivienda de 300.000 euros con hipoteca al 70%, hablamos de unos 90.000 euros de entrada más unos 33.000 de gastos. Total de tesorería el día de la firma: 123.000 euros. Si el banco te baja al 60%, son 153.000. Esa cifra es la que decide si la operación tira adelante o se queda en la cabeza.

El proceso entero, desde el primer correo al banco hasta la firma ante notario, lleva entre seis y diez semanas cuando los papeles llegan en orden. No es un trámite consultivo, es una conversación con un analista de riesgos que decide si tu perfil cumple el tramo del 70 o si te tienes que conformar con el 60.

Si estás valorando comprar en Alicante o en la Costa Blanca y quieres ver inmuebles que encajan con la financiación que un banco español te va a dar, puedes explorar nuestras propiedades o contáctanos para resolver las dudas concretas de tu caso.

Fuentes

• Mediter: Hipoteca en España para No Residentes (guía 2026)
• Tekce: Spain Non-Resident Mortgages 2026, rates and LTV
• HipotecaPrime: Hipotecas para extranjeros, residentes vs no residentes
• BBVA: Hipoteca Fija
• Terreta Spain: Hipotecas en España para no residentes, guía completa
• Ley 5/2019, contratos de crédito inmobiliario (BOE)