Invertir en plazas de garaje y trasteros en Alicante: el ladrillo pequeño

En Alicante hay un activo inmobiliario que cabe en el maletero de un coche, cuesta menos que un utilitario y renta todos los meses sin llamadas de medianoche. Nadie lo anuncia en los escaparates de la Rambla de Méndez Núñez. Vive en los sótanos del Ensanche, detrás de rejas metálicas y luces amarillas que se encienden al detectar movimiento.

Es la plaza de garaje. Y su hermano pequeño, el trastero.

Por qué este ladrillo existe

El casco histórico de Alicante no cabe en sí mismo. Las calles Labradores, Castaños y San Francisco se dibujaron mucho antes de que un SUV tuviera sentido. Cuando alguien compra un piso en Benalúa o una planta alta en el Centro Tradicional, la pregunta no es si necesita plaza de garaje: es dónde encontrarla.

El 1 de enero de 2025 entró en vigor la Zona de Bajas Emisiones de Alicante, estructurada en tres anillos. El primer anillo rodea el Casco Antiguo: Rambla de Méndez Núñez, avenida de Jaime II, la ladera del Santa Bárbara, calles Jorge Juan y Altamira. En 2025 la ZBE solo recopila datos, sin sanciones. Pero la dirección del viaje es clara. Quien vive dentro del perímetro valora cada metro cuadrado de sombra para su coche como si fuera oro cálido.

Los números que importan

El precio medio de una plaza de garaje en España rondaba los 14.000 euros al cierre de 2024, con un abanico que va de 10.000 a más de 50.000 según la ciudad. En el Ensanche-Diputación de Alicante, el corazón del Ensanche decimonónico, las plazas arrancan desde 15.500 euros y trepan hasta los 31.400 euros para una plaza amplia de 18 metros cuadrados apta para coche y moto.

La rentabilidad bruta nacional de los garajes pasó del 7,1% en 2022 al 6,5% en 2024 y al 6,4% al cierre de 2025, según el estudio anual de Fotocasa. La Comunidad Valenciana se mantiene por encima de la media, con un 6,9% bruto en 2025. Idealista, con otra metodología, sitúa Alicante capital en el 4,9% para garajes y en el 6,2% para vivienda al cierre de 2025. No es un descuido: son dos medidas distintas del mismo fenómeno, y ambas te cuentan la verdad a medias.

La verdad entera es esta. Un garaje de 20.000 euros alquilado a 90 euros al mes genera 1.080 euros al año brutos antes de comunidad, IBI y derramas. Después de todo, la cifra real suele rondar el 4,5 a 5,5% neto en zonas demandadas del centro. No vas a enriquecerte. Vas a tener un activo que casi nunca queda vacío, que no se quema los sábados por la noche y que puedes vender con un mensaje de WhatsApp si llega el momento.

Los impuestos, sin misterio

Comprar una plaza de garaje de segunda mano a un particular tributa por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En la Comunidad Valenciana el tipo general de ITP en 2025 es del 10%. A partir del 1 de junio de 2026, según las medidas aprobadas por la Generalitat, el tipo baja al 9% para operaciones hasta 1.000.000 de euros y sube al 11% para importes superiores.

Si la plaza es de obra nueva y la vende el promotor, lo que pagas es IVA al 21%, más AJD, no ITP. Es una diferencia de varios miles de euros sobre una operación de 25.000 que conviene tener clara antes de firmar arras.

Desde el 1 de enero de 2022, la base mínima del ITP la fija el valor de referencia del Catastro. Puedes consultarlo en la sede electrónica del Catastro con tu certificado digital. Si pactas un precio inferior al valor de referencia, Hacienda calculará el impuesto sobre el valor de referencia, no sobre lo que pone la escritura. Pensarlo antes ahorra una liquidación complementaria después.

El trastero tiene su propia lógica. Segunda mano tributa por ITP. Obra nueva, por IVA al 21%, salvo que se transmita junto a la vivienda, en el mismo edificio, en cuyo caso se aplica el tipo reducido del 10%. No son matices: son el 11% de diferencia sobre el precio.

El trastero: menos glamour, misma lógica

Los trasteros alicantinos se mueven a precios más modestos. En el centro de la ciudad la compra ronda los 1.435 euros por metro cuadrado, con ejemplos desde 2.800 euros por 3 metros cuadrados en el Altozano hasta 10.000 euros por 7 metros cuadrados en la avenida de Aguilera. En alquiler, 2 metros cuadrados en la calle Serrano del Ensanche pueden rentar 49 euros al mes, y 4 metros cuadrados en calle Bailén, cerca del centro, 39 euros.

La demanda no proviene del turista: viene del vecino que compró hace veinte años un piso de 70 metros cuadrados cerca del Mercado Central y se ha quedado sin sitio para el carrito del abuelo, la bicicleta del hijo y las cajas de Navidad. El casco antiguo alicantino, con sus edificios de tres y cuatro alturas sin ascensor, sin garaje y sin cuarto de servicio, devora trasteros a perpetuidad.

Lo que nadie cuenta en la ficha

La plaza de garaje tiene su letra pequeña. La cuota de comunidad de una plaza céntrica ronda 15 a 30 euros mensuales. El IBI es reducido pero existente. Las derramas, ocasionales pero posibles: cambiar la puerta del parking puede rondar 400 a 800 euros por plaza.

La liquidez es limitada. Una plaza puede tardar de tres a nueve meses en venderse, más que un piso en la misma zona. Las plazas difíciles de maniobrar, cerca de columnas o con puerta estrecha, se descuentan sin piedad en el precio final.

Y luego está el largo plazo de las ZBE. Madrid Central, Sevilla y Barcelona han demostrado que cuando un ayuntamiento decide reducir el tráfico en el centro, los garajes del perímetro se revalorizan (el coche hay que aparcarlo fuera y entrar caminando) y los del interior bajan su demanda orgánica. Alicante aún está en fase de observación, pero conviene mirar el mapa de anillos antes de firmar.

Cómo elegir sin fantasías

Tres preguntas antes de comprar. ¿Puedo entrar y salir sin maniobrar tres veces? ¿Hay demanda real en 300 metros a la redonda, o dependo de que el vecino del sexto me alquile a mí? ¿La comunidad tiene el parking al día, con rampa automática, iluminación LED y cámaras, o es un sótano de los años 70 que pide un millón en obras?

El ladrillo pequeño no te cambia la vida. Te acompaña. Cuarenta euros aquí, ochenta allá, mes tras mes, sin dramas. Para muchos ahorradores de Alicante, esa estabilidad silenciosa es exactamente lo que buscan.

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Fuentes

• Fotocasa: rentabilidad de los garajes en España
• Fotocasa: rentabilidad de los garajes cae al 6,4% en 2025
• Idealista: cómo saber cuánto vale una plaza de garaje
• Agencia Tributaria: IVA o ITP en operaciones inmobiliarias
• Generalitat Valenciana: tarifas ITPAJD
• Ayuntamiento de Alicante: Zona de Bajas Emisiones
• Garrigues: medidas tributarias Comunidad Valenciana 2025-2027