ITP, IVA y AJD: los tres impuestos de la compraventa explicados

Nadie compra una casa por los impuestos. Pero todo el mundo los paga. En España, una compraventa inmobiliaria arrastra uno de dos bloques fiscales según sea segunda mano u obra nueva. En el primer caso, ITP. En el segundo, IVA más AJD. Tres siglas que deciden si tu compra te sale un 10 % más cara o un 11,5 %. Esta guía las desmonta una por una, con los tipos vigentes en la Comunidad Valenciana.

La regla madre: segunda mano o primera transmisión

El factor que determina qué impuesto pagas no es el año de construcción, sino quién te vende:

• Primera transmisión (el vendedor es un promotor que entrega vivienda nueva por primera vez) → IVA + AJD
• Segunda o ulterior transmisión (el vendedor es un particular, una empresa que revende, un banco, una herencia) → ITP

Un chalet de 1985 vendido por un particular paga ITP. Un piso recién acabado entregado por la promotora paga IVA+AJD. Un piso recién acabado que el promotor vende a un inversor y que éste te revende al mes siguiente paga ITP, no IVA — porque ya no es primera transmisión.

ITP — Segunda mano

Qué es

ITP significa Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Es un tributo autonómico: cada Comunidad Autónoma fija sus propios tipos dentro de unos límites. Lo paga el comprador, se autoliquida mediante el Modelo 600 y debe ingresarse en los 30 días hábiles siguientes a la fecha de la escritura.

Tipo general en la Comunidad Valenciana

• 10 % hasta el 31 de mayo de 2026
• 9 % desde el 1 de junio de 2026 (para viviendas con valor hasta 1 M€)
• 11 % para viviendas por encima de 1.000.000 €

La base imponible es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Si compras por 250.000 € pero el valor de referencia del Catastro es 270.000 €, Hacienda calcula sobre 270.000 €. Consulta el valor de referencia antes de firmar en la sede electrónica del Catastro.

Tipos reducidos aplicables en la Comunidad Valenciana

La normativa valenciana contempla reducciones si cumples ciertos requisitos sobre tu primera vivienda habitual:

• Jóvenes menores de 35 años: 6 % si el valor de la vivienda no supera 180.000 € y cumples los límites de renta
• Familias numerosas: 3 % para viviendas hasta 180.000 €, 4 % por encima
• Personas con discapacidad: 4 % en régimen especial
• VPO régimen general: 4 %
• Municipios en riesgo de despoblación: tipos reducidos

Todos los tipos reducidos requieren que la vivienda sea la residencia habitual del comprador y suelen estar sujetos a límites de renta. Son incompatibles entre sí: no puedes acumular el descuento de joven con el de familia numerosa.

IVA — Obra nueva

Qué es

Cuando compras directamente al promotor una vivienda que nunca ha sido transmitida, no pagas ITP: pagas IVA. Es un impuesto estatal, uniforme en toda España. Lo paga el comprador y se incluye en el precio que cobra el promotor, que a su vez lo ingresa en Hacienda.

Tipo aplicable

• 10 % — tipo reducido general para vivienda de obra nueva, garaje (hasta dos plazas) y anexos siempre que se transmitan junto con la vivienda
• 4 % — tipo superreducido, solo para viviendas calificadas como VPO de régimen especial o de promoción pública, transmitidas directamente por el promotor. Condiciones estrictas y poco frecuentes en la Costa Blanca residencial

No hay tipo reducido por ser joven, familia numerosa o por vivienda habitual: el IVA es uniforme.

AJD — Actos Jurídicos Documentados

Qué es

AJD grava los documentos notariales que se inscriben en el Registro. En la compraventa aparece en dos momentos distintos que conviene no confundir:

AJD de la escritura de compraventa de obra nueva

Cuando compras obra nueva pagas IVA al promotor y además AJD sobre la escritura de compraventa. Lo paga el comprador. Es autonómico, con estos tipos en la Comunidad Valenciana:

• 1,5 % hasta el 31 de mayo de 2026
• 1,4 % desde el 1 de junio de 2026

En segunda mano no hay AJD: ya has pagado ITP, que es incompatible con AJD sobre la misma operación.

AJD de la escritura de hipoteca

Cuando firmas una hipoteca, la escritura del préstamo también tributa por AJD. Aquí cambió la regla: desde noviembre de 2018 (Ley 17/2018), el AJD de la hipoteca lo paga el banco, no el cliente. Es un coste del banco, no tuyo. Lo mismo ocurre con los gastos de notaría, registro y gestoría asociados a la escritura de hipoteca.

Cuánto pagas en total

Veamos los dos escenarios con una vivienda de 300.000 € en la Comunidad Valenciana, antes del 1 de junio de 2026:

Segunda mano

• ITP 10 % → 30.000 €
• Notaría + registro + gestoría → ~3.000 €
• Abogado (opcional) → 1.500-3.000 €
• Total aproximado: 34.500-36.000 € (sobre 300.000 €, es decir 11,5-12 %)

Obra nueva

• IVA 10 % → 30.000 €
• AJD 1,5 % → 4.500 €
• Notaría + registro + gestoría → ~3.000 €
• Abogado (opcional) → 1.500-3.000 €
• Total aproximado: 39.000-40.500 € (sobre 300.000 €, es decir 13-13,5 %)

La diferencia entre los dos escenarios ronda los 4.500 € — exactamente el AJD de la obra nueva. A cambio recibes una vivienda con garantías decenales, aval bancario durante la construcción y acabados de estreno.

El valor de referencia del Catastro

Desde 2022, la base imponible del ITP y de otros impuestos patrimoniales no es el precio escriturado: es el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. Es una cifra calculada anualmente por la Dirección General del Catastro para cada inmueble, en función de zona, superficie, antigüedad y tipología.

Consecuencia práctica: si negocias un precio muy por debajo del valor de referencia, Hacienda calcula ITP sobre el valor de referencia, no sobre el precio real. Puedes impugnarlo en vía administrativa si considerás que es desproporcionado — proceso largo pero posible. Por eso conviene consultar el valor de referencia en sedecatastro.gob.es antes de firmar arras.

Plazos de pago

• ITP: 30 días hábiles desde la firma de la escritura
• IVA: se paga al promotor en el momento de la compraventa (va en el precio)
• AJD: mismo plazo que el ITP, 30 días hábiles desde la firma

El impago o retraso genera intereses de demora y, eventualmente, recargos. Lo habitual es que el trámite lo realice la gestoría contratada el día de la firma, junto con la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Errores frecuentes con los impuestos

• Creer que obra nueva paga ITP. No. La obra nueva paga IVA + AJD. Solo la segunda transmisión del mismo inmueble paga ITP.
• Olvidarse del valor de referencia del Catastro. Puede salir más alto que el precio acordado y disparar el ITP.
• Pensar que el banco paga el AJD de la compraventa de obra nueva. Solo paga el AJD de la hipoteca, no el de la escritura de compraventa.
• Aplicar tipo reducido sin cumplir todos los requisitos. Un tipo reducido rechazado se convierte en liquidación complementaria con intereses.
• Financiar la compra pero no los impuestos. El banco presta sobre el valor de tasación, no sobre el total. Los impuestos los pones en efectivo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo deducir algo en mi declaración?

Si eres residente fiscal en España y compras vivienda habitual, algunas comunidades autónomas permiten deducciones autonómicas en el IRPF, no estatales. La deducción estatal por vivienda habitual fue suprimida para compras posteriores a 2013. Si eres no residente, no aplican deducciones personales.

¿Y si la vivienda la vende un banco (REO)?

Depende de si el banco transmite como primera o segunda transmisión. Si la vivienda nunca ha sido entregada por el promotor y el banco la adjudica por dación en pago, puede considerarse primera transmisión sujeta a IVA. Si ya había sido transmitida antes, tributa por ITP. Tu abogado debe verificarlo en el historial registral antes de firmar.

¿Existe exención en herencias o donaciones?

ITP no aplica a herencias ni donaciones: esas tributan por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), también autonómico y con reducciones propias. Son figuras distintas.

¿Puedo negarme a pagar el AJD si compro obra nueva?

No. Es obligatorio y lo paga siempre el comprador. Solo el AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco.

¿Qué pasa si el precio real es superior al escriturado?

Escriturar por debajo del precio real es fraude fiscal grave. Hacienda puede detectar la diferencia, liquidar intereses, sanciones y, en casos extremos, abrir proceso penal. No merece la pena el ahorro aparente.