Cómo calcular el ROI de una vivienda de inversión paso a paso

El rendimiento de una inversión inmobiliaria no es un solo número — son al menos cuatro, y la diferencia entre ellos puede ser de varios puntos porcentuales. El problema es que la mayoría de anuncios y artículos usan el más favorable (la rentabilidad bruta) y callan sobre los demás. Este artículo no va a hacer eso. Vamos a calcular las cuatro métricas con un ejemplo real y a explicar cuál importa según tu perfil.

Las cuatro métricas, explicadas

• Rentabilidad bruta: renta anual / precio de compra × 100. No descuenta nada. Es la cifra de los titulares.
• Rentabilidad neta: (renta anual − gastos anuales) / precio de compra × 100. Descuenta los gastos recurrentes, pero no los de adquisición.
• ROI real: (renta anual − gastos anuales) / inversión total × 100. Incluye en el denominador el precio de compra + todos los gastos de adquisición (impuestos, notaría, registro, gestoría, reforma).
• Cash-on-cash return: flujo de caja neto anual / capital propio invertido × 100. Solo importa cuando compras con hipoteca — mide lo que rinde tu dinero, no el del banco.

El ejemplo: un piso en El Campello

Datos del inmueble:

• Tipo: apartamento de 2 dormitorios, 75 m², a 5 minutos del tranvía
• Precio de compra: 150 000 €
• Estado: habitable, necesita reforma cosmética (pintura, cocina, baño)
• Objetivo: alquiler de larga estancia

Paso 1 — Calcular la inversión total

El precio de compra no es lo que pagas. A los 150 000 € hay que sumar:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 10 % en la Comunidad Valenciana para segunda mano = 15 000 €
• Notaría: ~800 €
• Registro de la Propiedad: ~400 €
• Gestoría: ~500 €
• Reforma cosmética: 12 000 € (pintura, cocina nueva, sanitarios, suelos)

Inversión total: 178 700 €

Esos 28 700 € adicionales representan un 19,1 % sobre el precio de compra. Es la diferencia entre el precio del anuncio y lo que realmente sale de tu bolsillo.

Paso 2 — Estimar la renta anual

Investiga el mercado local: consulta portales como Idealista o Fotocasa para pisos comparables en la zona (mismo tamaño, estado y ubicación).

Para nuestro ejemplo:

• Renta mensual estimada tras reforma: 750 €
• Renta anual bruta: 9 000 €

Paso 3 — Calcular la rentabilidad bruta

Fórmula: renta anual / precio de compra × 100

9 000 / 150 000 × 100 = 6,0 %

Esta es la cifra que verás en los titulares. Pero no es lo que realmente ganas.

Paso 4 — Calcular los gastos anuales

Lista completa de gastos recurrentes:

• IBI: 450 €/año
• Comunidad de propietarios: 65 €/mes = 780 €/año
• Seguro del hogar: 250 €/año
• Seguro de impago de alquiler: 270 €/año (3 % de la renta)
• Mantenimiento y reparaciones: 1 500 €/año (1 % del valor del inmueble)
• Vacío estimado: 5 % de la renta = 450 €/año
• Gestión (si usas agencia): 0 € (en este ejemplo, gestión propia)

Total gastos anuales: 3 700 €

Paso 5 — Calcular la rentabilidad neta

Fórmula: (renta anual − gastos anuales) / precio de compra × 100

(9 000 − 3 700) / 150 000 × 100 = 3,5 %

La diferencia con la bruta es de 2,5 puntos porcentuales. En un inmueble de 150 000 €, eso son 3 750 € al año que no existen en la realidad pero sí en el folleto.

Paso 6 — Calcular el ROI real

Fórmula: (renta anual − gastos anuales) / inversión total × 100

(9 000 − 3 700) / 178 700 × 100 = 3,0 %

El ROI real incluye los gastos de adquisición y la reforma en el denominador. Es la métrica más honesta, y la que deberías usar para comparar con otras inversiones (depósitos, fondos, bonos).

Paso 7 — Calcular el cash-on-cash (con hipoteca)

Supongamos que financias parte de la compra:

• Hipoteca: 100 000 € al 3,5 % a 25 años → cuota mensual: ~500 €
• Capital propio: 78 700 € (precio − hipoteca + gastos de adquisición + reforma)
• Coste hipotecario anual: 6 000 €

Flujo de caja neto = renta − gastos − hipoteca = 9 000 − 3 700 − 6 000 = −700 €

Cash-on-cash = −700 / 78 700 × 100 = −0,9 %

Sí, negativo. Con estos números, la hipoteca absorbe todo el flujo de caja y un poco más. No significa que la inversión sea mala — estás construyendo patrimonio a través de la amortización del préstamo y la potencial revalorización — pero no genera flujo de caja libre.

Para que el cash-on-cash sea positivo con hipoteca, necesitas una de estas tres cosas: renta más alta, gastos más bajos o una hipoteca más pequeña (mayor entrada).

Paso 8 — Incluir la revalorización (retorno total)

El cálculo más completo incluye la revalorización del inmueble:

• Revalorización anual estimada: 5 % (conservador para la Costa Blanca en 2025)
• Plusvalía anual: 150 000 × 5 % = 7 500 €
• Retorno total = flujo de caja neto + plusvalía = 5 300 + 7 500 = 12 800 €
• Retorno total sobre inversión: 12 800 / 178 700 × 100 = 7,2 %

La revalorización transforma un rendimiento neto del 3 % en un retorno total del 7,2 %. Pero recuerda: la revalorización no es líquida (no la cobras hasta que vendes) y no está garantizada.

Resumen del ejemplo

El mismo piso, cuatro números diferentes:

• Bruta: 6,0 % — la del anuncio
• Neta: 3,5 % — la del día a día
• ROI real: 3,0 % — la de la verdad
• Cash-on-cash (con hipoteca): −0,9 % — la del banco
• Retorno total (con revalorización): 7,2 % — la del optimista informado

Qué es un buen ROI en España

• ROI neto 4-6 %: bueno — supera a depósitos y bonos sin riesgo excesivo.
• ROI neto 6-8 %: muy bueno — típico de zonas con precios bajos y alta demanda (Torrevieja, Guardamar).
• ROI neto >8 %: excelente, pero verifica que los números no escondan gastos o riesgos. Si parece demasiado bueno, probablemente lo sea.
• ROI neto <3 %: cuestionable como inversión de renta, solo justificable si la revalorización esperada es alta.

Errores frecuentes al calcular

• Usar la bruta como si fuera la neta. El error más común. La diferencia suele ser de 2-3 puntos porcentuales.
• Olvidar los gastos de adquisición. El ITP (10 %) más notaría, registro y gestoría suman un 11-13 % sobre el precio. Es dinero que sale de tu bolsillo y nunca recuperas directamente.
• No presupuestar el vacío. Incluso con buena ocupación, calcula un 5-10 % de vacío anual.
• Ignorar el mantenimiento. Los inmuebles necesitan reparaciones. El 1 % del valor al año es un mínimo prudente.
• Confundir flujo de caja con retorno. Un piso que no genera caja puede ser buena inversión (por revalorización), pero necesitas otro ingreso para cubrir el déficit mensual.

Preguntas frecuentes

¿Debo incluir la reforma en el cálculo del ROI?

Sí, siempre. La reforma es parte de tu inversión total. Un piso que compras por 120 000 € y reformas por 30 000 € es una inversión de 150 000 € más gastos de adquisición. Calcular la rentabilidad sobre los 120 000 € es engañarse.

¿Cómo estimo la renta antes de comprar?

Busca pisos comparables (misma zona, tamaño y estado) en Idealista y Fotocasa. Filtra por alquilados recientemente si es posible. Los precios de oferta suelen ser un 5-10 % superiores a los de contrato real. Hablar con agentes locales te da la cifra más fiable.

¿El ITP se puede negociar o reducir?

No. El ITP es un impuesto autonómico fijo. En la Comunidad Valenciana es del 10 % para vivienda de segunda mano. Para obra nueva se paga IVA (10 %) + AJD (1,5 %). Algunos perfiles (menores de 35 años, familias numerosas) pueden tener bonificaciones autonómicas — consulta con un asesor fiscal.

¿Cómo afecta la inflación al ROI?

La inflación tiene un doble efecto. Erosiona el valor real del flujo de caja (los euros que cobras compran menos), pero favorece al propietario con hipoteca (la deuda pierde valor real) y suele empujar al alza el valor del inmueble y las rentas. A largo plazo, la inversión inmobiliaria suele ser una buena cobertura contra la inflación.

¿Cada cuánto debo recalcular?

Al menos una vez al año. Revisa la renta de mercado, actualiza los gastos reales y recalcula. Si la rentabilidad neta cae por debajo de tu umbral mínimo, evalúa si subir la renta, reducir gastos o vender y reinvertir.

Si estás evaluando una inversión inmobiliaria en la Costa Blanca, explora nuestras propiedades disponibles o contáctanos para una consulta personalizada.